Casas devolutas: quanto vou pagar a mais de IMI?

Os municípios passaram a poder agravar ainda mais o imposto municipal sobre imóveis (IMI) de casas devolutas, tendo, ao mesmo tempo, passado a dispor de mais instrumentos para poderem detetar de forma mais apurada as casas que se encontram nessa condição. Medidas que penalizam (e muito) os proprietários destes imóveis.

E tudo isto para quê? Para resolver a redução injustificada da oferta habitacional, sobretudo em zonas do país onde se verifica maior dificuldade de acesso à habitação, e a consequente subida artificial dos preços, como explica o Decreto-Lei nº 67/2019, que altera o Decreto-Lei n.º 159/2006 (conceito fiscal de casas devolutas) e o Decreto-Lei n.º 287/2003 (Código do IMI).

Neste artigo, explicamos todas as regras – as antigas e as novas (em vigor desde 22 de maio de 2019) – que os proprietários de casas devolutas devem conhecer. Mas antes esclarecermos o que são casas devolutas.

A minha casa é considerada devoluta?

São consideradas devolutas as casas para habitação localizadas em aglomerados urbanos que estejam desocupadas há mais de um ano. Esta classificação está prevista na lei desde 2006. Mas apenas para efeitos da aplicação da taxa de IMI. Agora, passa também a relevar para as outras finalidades legais relacionadas com políticas de habitação, urbanismo e reabilitação urbana. 

Há exceções?

Sim. Há casos em que, mesmo existindo desocupação durante um ano, a casa não é considerada devoluta, a saber:

• Se se destinar a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de veraneio, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
• Durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
• Após a conclusão de construção ou emissão de licença de utilização que ocorreram há menos de um ano;
• Se for residência em território nacional de emigrante português;
• Se for residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de carácter público ao serviço do Estado português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respetivos acompanhantes autorizados;
• Se for adquirida para revenda por pessoas singulares ou coletivas. Mas é necessário que não tenham beneficiado ou venham a beneficiar da isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e durante o período de três anos a contar da data da aquisição.

Novas exclusões

Desde 22 de maio de 2019 que se passou a prever duas novas situações em que uma casa desocupada há mais de um ano não é considerada devoluta, nomeadamente:

• Se estiver integrada num empreendimento turístico ou inscrita como estabelecimento de alojamento local;
• Se os consumos de água e eletricidade mínimos exigidos não forem atingidos devido a impedimento objetivo de utilização da casa:
  – por disputa judicial quanto à sua posse;
  – devido à verificação de qualquer dos fundamentos previstos Código Civil em relação aos casos de não lícito: força maior ou doença, ausência até dois anos para deveres militares ou profissionais, uso do local por quem tenha direito há mais de um ano e ausência para prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, incluindo a familiares.
  – por motivos de formação, saúde, prestação de cuidados permanentes enquanto cuidador informal ou permanência em equipamento social.

Quem é que identifica as casas devolutas e como é que isso é feito?

A obrigação de identificar uma casa como devoluta pertence aos municípios. Para isso, baseiam-se em indícios de desocupação, que foram agora alargados (há mais dois). Assim, são atualmente considerados indícios de desocupação:

• Inexistência de contratos de telecomunicações, água, gás e eletricidade;
• Inexistência de faturação relativa a consumos destes serviços;
• Existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade. Consideram-se como tal os consumos cuja faturação relativa não exceda, em cada ano, consumos superiores a 7m3, para a água, e de 35 kWh, para a eletricidade. No entanto, ainda que os consumos sejam superiores, a casa poderá ser classificada como devoluta, nomeadamente através da vistoria prévia referida abaixo (novo);
• Situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria realizada no âmbito de vistoria prévia do regime jurídico da urbanização e edificação em situações de falha do dever de conservação (novo).

De que forma o município obtém os meus consumos de água, eletricidade, gás e telecomunicações?

Essas informações são obrigatoriamente comunicadas aos municípios pelas empresas de telecomunicações, gás, eletricidade e água. Assim, até ao dia 1 de outubro de cada ano, estas empresas devem enviar uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos baixos, por cada casa, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático. Antes, estas informações  só eram enviadas aos municípios se estes as solicitassem.

Em quanto vai ser agravado o IMI da minha casa devoluta?

Neste momento, o agravamento do IMI aplica-se às casas localizadas em zonas de pressão urbanística e que se encontrem devolutas há mais de dois anos. Nestes casos, as taxas de IMI são seis vezes superiores às taxas normais (de 0,3% a 0,45%). E, depois disso, em cada ano que passe, são agravadas em mais 10%, até 12 vezes as taxas normais. Antes, o Código do IMI previa um agravamento para o triplo das taxas normais para todas as casas devolutas.

Exemplo:

Imagine-se uma casa devoluta há mais de dois anos e situada numa zona de pressão urbanística com um valor patrimonial tributável (VPT) de 100 000 euros. Se no município respetivo a taxa de IMI for de 0,4%, a taxa aplicável a este proprietário é de 2,4%. Aplicando a fórmula de cálculo do IMI (taxa x VPT), chega-se a um valor de IMI de 2 400 euros. Caso esta casa estivesse habitada, a conta de IMI seria de apenas 400 euros.

O que são zonas de pressão urbanística?

Uma zona de pressão urbanística – um conceito agora introduzido – é uma zona onde se verifica uma dificuldade significativa de acesso à habitação. Isso pode acontecer por duas razões. Haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes ou por essa oferta ser a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos.

Quem delimita as zonas de pressão urbanística e quais são os critérios?

A delimitação geográfica das zonas de pressão urbanística é da competência da assembleia municipal respetiva, sob proposta da câmara municipal. Essa demarcação é feita com base na análise de indicadores relacionados com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas, incluindo o parque habitacional.

Em regra, a delimitação da zona de pressão urbanística tem a duração de cinco anos. Mas o prazo pode ser alterado ou prorrogado, com redução ou ampliação da área demarcada.

Como é que sei se a minha casa está numa zona de pressão urbanística?

A demarcação das zonas de pressão urbanística é publicada através de aviso na 2.ª série do Diário da República e divulgada no site do município e no respetivo boletim municipal, quando este exista.