Posso arrendar uma casa hipotecada ao banco?

Quando se compra casa com recurso ao crédito, por norma, é constituída uma hipoteca sobre o imóvel a favor do banco, como forma de garantir o seu pagamento. E enquanto o empréstimo não for pago integralmente a casa encontra-se hipotecada. Até fevereiro de 2019, quem quisesse arrendar uma casa com hipoteca ao banco cuja finalidade, inscrita no contrato de crédito à habitação, fosse habitação própria permanente, tinha muitas restrições. Mas isso mudou, como lhe explicamos em seguida.

Arrendar uma casa hipotecada ao banco

Como era antes?

De acordo com as regras antigas de arrendamento de casas hipotecadas, quem quisesse fazê-lo tinha de pedir autorização ao banco. E, pior ainda, corria o risco de ver agravados os encargos com o crédito. Nesta situação, o banco reservava-se o direito de, unilateralmente, alterar as condições contratuais, nomeadamente aumentando o spread ou diminuindo a duração do prazo de pagamento. E porquê? Devido à mudança do fim para a qual foi concedido o crédito: de habitação própria permanente para arrendamento. Note-se que o banco determina o custo do crédito à habitação também em função da sua utilização.

O arrendamento de casas hipotecadas só era permitido, sem restrições nem agravamentos, nas seguintes situações:

• Desemprego de um dos elementos do agregado familiar;
• Mudança de emprego para uma distância superior a 50 km da casa hipotecada e que implique a alteração da habitação permanente do agregado familiar;
• Divórcio, separação ou falecimento de um dos cônjuges, se daí resultasse uma determinada taxa de esforço para quem ficasse com o empréstimo.

Fora das situações mencionadas, arrendar uma casa hipotecada era um processo difícil e caro.

E atualmente?

Com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que veio alterar o artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, os bancos deixaram de poder penalizar os clientes que queiram arrendar uma casa hipotecada a terceiros.

“Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel; (…)”, pode ler-se na nova redação do artigo 25 referido acima.

Regras a cumprir

Há, no entanto, duas regras a observar, segundo a nova lei. Assim:

• O arrendatário da casa hipotecada tem de depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo;
• No contrato de arrendamento deve constar a indicação de que a casa se encontra hipotecada – ou seja, de que o crédito à habitação ainda está a ser pago.

Apesar de não estar expresso na nova lei, quem pretender arrendar a casa onde vive e que comprou com recurso ao crédito deve avisar o banco dessa situação. Assim, evita problemas futuros.

Perda de isenção de IMI

Arrendar uma casa hipotecada pode, contudo, implicar a perda de isenção do pagamento de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). A isenção permanente ou temporária de IMI apenas pode ser concedida se o imóvel se destinar exclusivamente a habitação própria permanente. Isto é, se for o domicílio fiscal do proprietário. Ora, se o fim deixar de ser esse, cessa a isenção.