IMT: como calcular o imposto a pagar

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto pago ao Estado pelo comprador aquando da aquisição de um imóvel localizado em território nacional. É uma das despesas mais elevadas no momento de comprar casa. Saiba como se calcula e se, no seu caso, há ou não lugar a isenção.

Quando é que se tem de pagar IMT

De acordo com a lei, é obrigatório pagar IMT nas seguintes situações:

• Na compra de um imóvel para habitação própria e permanente, com um valor superior a 101 917 euros, no continente, ou 127 396 euros, nas regiões autónomas. É também cobrado este imposto, se o futuro proprietário de uma casa tiver a possibilidade de ceder a sua posição contratual a outra pessoa, através do contrato-promessa de compra e venda.
• Se um dos beneficiários de uma herança receber uma parte maior por comparação a outros herdeiros, a diferença está sujeita a IMT.
• Em caso de permuta de imóveis, o valor a pagar de IMT corresponde à diferença entre as duas habitações envolvidas na transação. De acordo com o Orçamento do Estado para 2023, se um dos donos decidir vender a sua propriedade no primeiro ano após a troca, terá de liquidar este imposto na totalidade, num prazo de 30 dias depois da realização do negócio.
• Quando, na sequência de um contrato de arrendamento, um imóvel passa a ser propriedade do arrendatário, ou quando esse contrato foi feito há mais de 30 anos.
• Na aquisição de participações em fundos de investimento imobiliários de subscrição, em sociedades em comandita simples por quotas, anónimas ou em nome coletivo, se, entre outras condições, esses imóveis não estiverem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial.
• Na hora de adquirir partes sociais ou quotas, desde que um dos titulares (ou dois casados ou em união de facto) seja proprietário de pelo menos 75% dessas unidades de participação.

Em que situações há lugar a isenção de IMT?

Os cidadãos estão isentos do pagamento deste imposto quando:

• Adquirirem imóveis para habitação própria permanente por um montante inferior a 101 917 euros, no continente, ou 127 396 euros, nas regiões autónomas. Excluem-se as habitações secundárias e os investimentos para arrendamento, bem como terrenos destinados à construção;
• O comprador se dedica à revenda de imóveis, adquiriu habitações neste âmbito nos dois anos anteriores à escritura, e o imóvel que beneficia da isenção é vendido no prazo de um ano, após a aquisição;
• Os imóveis estão classificados como sendo de interesse municipal, nacional ou público, ou se destinam a espetáculos culturais ou a ser sede de missões diplomáticas;
• As casas são compradas por instituições de crédito, na sequência de processos de execução, falência ou insolvência, ou adquiridas por organismos do Estado, como autarquias, associações e federações de municípios de direito público, por pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, mas também por instituições particulares de solidariedade social ou pessoas coletivas religiosas;
• A aquisição de prédios rústicos se destina à primeira instalação de jovens agricultores.

Por norma, deve solicitar-se a isenção de IMT antes da realização da escritura e da liquidação do negócio.

Nova isenção para jovens

Desde 1 de agosto de 2024, os jovens com idade entre 18 e 35 anos podem ficar dispensados de pagar IMT na compra da primeira habitação permanente, independentemente dos seus rendimentos. A isenção é total quando o valor de compra da casa não exceda 316 772 euros. Acima deste valor, a isenção é parcial, havendo lugar ao pagamento de imposto apenas sobre a diferença, à taxa de 8%. A partir de 633 453 euros, não há mais lugar a isenção.

Para beneficiar de isenção de IMT é necessário ainda:

• Não ser considerado, no ano da compra da casa, como dependente para efeitos de IRS, mesmo residindo com os pais;
• Não ser proprietário nem usufrutuário de qualquer outro imóvel, à data da aquisição ou em qualquer momento nos três anos anteriores à compra da casa.

Caducidade da isenção

A isenção de IMT caduca se ocorrer uma das seguintes situações:

• For dado um uso diferente ao imóvel daquele em que assentou a isenção, como o arrendamento ou atividades turísticas, durante os seis anos seguintes à compra, exceto:
  • Em caso de venda;
  • Alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 quilómetros do imóvel, desde que este se mantenha destinado exclusivamente a habitação;
  • Alteração da composição do agregado familiar (por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto ou aumento do número de dependentes), também, neste caso, desde que o imóvel se mantenha destinado exclusivamente a habitação.
• Se o imóvel não for afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da compra.

Como se calcula o IMT?

O valor a pagar de IMT reflete o valor do imóvel na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta na caderneta predial, consoante o que for mais elevado. Em regra, o valor na escritura é mais elevado do que o VPT.

Para calcular o IMT, multiplica-se o valor do imóvel na escritura ou o VPT pela taxa de IMT aplicável, entre 1% e 8% (ver tabelas abaixo).

Taxas de IMT para habitação própria e permanente (continente)

Taxas de IMT para habitação não própria e permanente (continente)

Noutras situações, aplicam-se as seguintes taxas:

• 5%, na compra de prédios rústicos;
• 6,5%, na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação;
• 10%, se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.

Para saber quanto terá de pagar de IMT, pode utilizar o simulador de IMT do portal dos notários. Por exemplo, se comprar uma casa para habitação própria por 250 mil euros, situada em Portugal continental, irá pagar 7 477,58 euros de IMT, ao qual acresce o Imposto do Selo (2 000 euros). Se se tratar de uma casa de férias, o valor de IMT passa a ser de 8 496,75 euros, mais Imposto do Selo (2 000 euros).

Quando e onde pagar?

O IMT deve ser pago antes da escritura, uma vez que o comprador deve apresentar o comprovativo nessa ocasião.

Para proceder ao pagamento deste imposto, faça o seguinte:

1. Dirija-se a um serviço de Finanças ou aceda ao Portal das Finanças, seguindo as opções Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre as Transmissões > Entregar Declaração;

2. Preencha a Declaração Modelo 1 IMT, onde terá de incluir a identificação dos compradores, dos vendedores, a descrição do imóvel e o valor da transmissão;

3. Efetue o pagamento em qualquer serviço de Finanças, nas instituições bancárias com protocolo com a Autoridade Tributária, nos CTT, no Multibanco ou através de homebanking;

Tome nota

Como a guia de pagamento é válida apenas por um dia, não se recomenda liquidar este imposto antecipadamente, uma vez que, se passar o prazo, terá de emitir uma nova guia e voltar a entregar esse montante ao Estado. Ainda que tenha direito à devolução do valor anteriormente gasto, o processo poderá ser moroso.