Construir Portugal: conheça as novas medidas para a habitação

O Governo aprovou novas medidas para responder à crise na habitação. As regras fazem parte do programa Construir Portugal e vêm dinamizar o mercado, através de uma simplificação na legislação. Ao mesmo tempo, pretende-se fomentar a habitação jovem, devolver a confiança no arrendamento e promover a habitação pública. Explicamos tudo o que muda em 10 pontos essenciais.

1. Fim do arrendamento forçado

Em 2023, anunciou-se que o Estado iria poder arrendar, de forma coerciva, imóveis considerados devolutos. Nesta dinâmica, a renda seria paga pelo inquilino à câmara municipal que, finalmente, a pagaria ao proprietário. Com o novo Executivo no poder, a medida foi revogada.

O objetivo, afirmou em conferência de imprensa o Ministro da Presidência, António Leitão Amaro, é pôr fim a uma regra que penalizava a propriedade privada e que “desincentivava o investimento em propriedade para habitação, castigando os que investiam”.

2. Vida nova para os imóveis devolutos do Estado

O Governo vai lançar uma injeção semiautomática dos imóveis públicos devolutos e subutilizados no mercado. Para isso, conta com as autarquias e com a Estamo, a empresa que gere o parque imobiliário público.

Na prática, o município identifica os imóveis e, por si mesmo ou recorrendo a promotores privados, cria um projeto público para o edifício. O projeto é então entregue à Estamo, que apenas poderá opor-se, caso a proposta seja ilegal, não cumpra critérios de interesse público ou esteja na iminência de lançar um projeto.

Desta forma, as autarquias passam a ter um papel preponderante na identificação e recuperação de imóveis do Estado, aumentando a oferta na habitação.

3. Isenção de IMT, Imposto do Selo e emolumentos

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é devido ao Estado pelo comprador de um imóvel e representa uma parcela pesada na aquisição de uma casa. A partir de 1 de agosto de 2024, os sujeitos passivos até 35 anos de idade ficam isentos deste imposto, ao comprarem prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos.

O benefício aplica-se apenas aos imóveis até 316 272 euros e que se destinem a habitação própria e permanente. A partir desse valor e até 633 453 euros, mantém-se a isenção máxima do escalão anterior. Acima desse preço, não há mais lugar a isenção.

Estão ainda previstas no programa Construir Portugal:

• Isenção do Imposto do Selo, nos mesmos casos definidos para a isenção de IMT. Para imóveis acima de 316 272 euros, é devido o valor de imposto remanescente;
• Isenção dos emolumentos devidos pelo registo de aquisição, por transmissão a título oneroso entre pessoas vivas, nos imóveis com valor patrimonial tributário até 316 772 euros. A regra abrange os emolumentos devidos pelo registo de mútuo e hipoteca. Dentro de três anos, a medida será reavaliada.

4. Garantia pública para a primeira habitação

É a novidade em que o Estado assume o papel de fiador. Trata-se de uma garantia pública de até 15%, atribuída aos jovens entre os 18 e os 35 anos, ao comprarem a primeira habitação própria e permanente e cujo valor não ultrapasse os 450 000 euros. Para usufruir desta garantia, o jovem deve:

• Possuir domicílio fiscal em Portugal;
• Usufruir de rendimentos que não ultrapassem o oitavo escalão do IRS, isto é, 5 800 euros brutos mensais;
• Não ser proprietário de uma casa;
• Nunca ter beneficiado deste apoio.

Em termos práticos, a garantia cobre o valor não financiado pelo banco num crédito habitação. Assim, o comprador tem acesso a 100% do financiamento para poder adquirir a casa que deseja, sem necessitar de avançar com capitais próprios.

Os críticos chamam a atenção, no entanto, para a medida macroprudencial do Banco de Portugal, que limita a prestação da casa a 50% do rendimento líquido do comprador. Assim, e sabendo que o acesso ao crédito continua a ter em conta a taxa de esforço do adquirente, prevê-se que, em muitos casos, os baixos salários dos mais jovens continuem a ser um entrave na compra do seu primeiro imóvel para habitação.

Contudo, nos casos em que é possível usufruir desta garantia, o alívio é notório, já que soma às isenções de IMT e Imposto do Selo, como se pode verificar na tabela seguinte.

5. Novidades no Porta 65 Jovem

Este é o programa de apoio à renda que, durante 12 meses, transfere uma percentagem do valor a pagar para o NIB do inquilino. Para aceder ao apoio, os candidatos não podiam pagar uma renda superior ao máximo definido para a localização do imóvel e para a sua tipologia.

A 1 de setembro, cai esse teto, que servia como fator de exclusão, segundo  o programa Construir Portugal. Mas as novas regras que facilitam o acesso ao Porta 65 Jovem não ficam por aqui:

• O jovem passa a candidatar-se ao apoio e só depois procura uma habitação, no prazo de dois meses e tendo em conta o apoio que vai receber. Até então, era necessário anexar um contrato ou promessa de contrato, logo no momento da candidatura;
• Para garantir apoio prioritário a quem tem mais dificuldades, estabelece-se um sistema de candidatura de ciclo mensal, com seriação dos candidatos, baseada nos rendimentos e no agregado familiar;
• Por fim, são exigidos apenas três recibos de vencimento, ao invés da declaração do IRS do ano anterior ou de seis recibos de vencimento.

6. Prazo alargado para a isenção de mais-valias

O prazo estipulado para o reinvestimento das mais-valias é reduzido de 24 para 12 meses. Assim, é possível comprar uma habitação própria e permanente em 2024, vendê-la passados 12 meses e beneficiar da isenção de IRS sobre as mais-valias ao comprar outro imóvel para o mesmo fim.

A medida aguarda aprovação no Parlamento e, a concretizar-se, exige que se comprove a alteração do domicílio fiscal.

7. Benefício fiscal na mobilidade laboral

Quem necessitar de viver a mais de 100 quilómetros da sua morada, por motivos laborais, poderá ter benefícios fiscais ao rentabilizar a sua casa. Para isso, deve arrendar a sua casa original a um terceiro e celebrar um contrato de arrendamento no destino. Permite-se, então, para efeitos de IRS, que a renda paga seja deduzida no valor da renda recebida. O objetivo é criar uma situação de neutralidade entre os dois valores.

8. Alterações no regime de apoio extraordinário às rendas

O apoio extraordinário à renda pode ir até 200 euros mensais e aplica-se a contratos celebrados até 15 de março de 2023. Com as alterações introduzidas pelo programa Mais Habitação, alguns senhorios alteraram ou renovaram contratos, o que levou a que os inquilinos perdessem o direito ao apoio.

Segundo o novo regime de acesso, previsto no programa Construir Portugal, esses inquilinos vão poder voltar a receber o apoio, desde que tenha havido um contrato anterior a 15 de março de 2023 sobre o mesmo imóvel e entre as mesmas partes.

9. Fim da contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local

A contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local configurava uma taxa fixa de 15%, a ser paga por apartamentos afetos a essa atividade, bem como por estabelecimentos de hospedagem em apartamentos. Esses imóveis estavam, contudo, isentos quando localizados no interior do país. Estavam igualmente isentos os alojamentos oferecidos em habitação própria e permanente, quando a exploração não ultrapassava os 120 dias anuais.

Com o fim desta taxa, chega também a revogação do coeficiente de vetustez fixo, que tinha vindo agravar o IMI. Além disso, o Governo anunciou que a disponibilização das licenças para Alojamento Local está agora do lado das autarquias, que devem também determinar as regras a cumprir e fiscalizar a sua aplicação.

10. Outras medidas a caminho

A estratégia para a habitação Construir Portugal conta com 30 propostas. Assim, a par das novas regras apresentadas neste artigo, é bem provável que, nos próximos tempos, ouça falar, entre outras, nas seguintes medidas:

• Disponibilização de imóveis públicos para habitação com renda/preço acessível;
• Uso de solos rústicos para soluções sustentáveis de habitação;
• Redução do IVA para 6%, nas obras de reabilitação e construção de habitação.

Até lá, e à parte do Construir Portugal, já está em marcha um plano de emergência para o alojamento estudantil, com um reforço de camas nas Pousadas de Juventude e no INATEL, bem como uma linha de financiamento para que as Instituições de Ensino Superior assinem protocolos com esse mesmo fim.

Quanto aos estudantes que foram excluídos do complemento de alojamento por um valor marginal, irão receber 50% do valor pago a bolseiros. A medida aplica-se aos agregados cujo rendimento per capita é superior a 23 IAS e igual ou inferior a 28 IAS. Ou seja, 23 x 509,26 euros e 28 x 509,26 euros.