Arrendar casa: contratos, limites às rendas e impostos

Em vigor desde 7 de outubro de 2023, o programa Mais Habitação trouxe novidades ao arrendamento de imóveis. O objetivo é promover o acesso à habitação com custos mais acessíveis para os inquilinos, sem esquecer vantagens para os senhorios. Desde um plano de renda justa nos novos contratos a uma redução de impostos sobre o arrendamento, há direitos e deveres que necessita de ter em conta ao arrendar casa. Para esclarecer todas as suas dúvidas, continue a ler este artigo.

Como celebrar um contrato de arrendamento para habitação permanente?

A lei é taxativa: “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.” No entanto, se a inexistência de um contrato por escrito não tiver sido responsabilidade do inquilino, este pode provar que usou a habitação sem a oposição do senhorio e que pagou a renda durante seis meses.

Importa ainda reter que, caso senhorio e arrendatário não acordem de outro modo e se as rendas estiverem em correspondência com o calendário gregoriano, o primeiro pagamento vence-se no momento da celebração do contrato.

Duração do contrato de arrendamento

Os contratos para arrendar casa nunca podem ter prazo inferior a um ano nem superior a 30 anos. Se o contrato de arrendamento não respeitar esses limites, a lei estipula que o período definido em contrato seja automaticamente alargado ou reduzido, conforme a situação.

O limite mínimo de um ano não se aplica, contudo, aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como motivos profissionais, de educação ou turísticos.

Como se renovam os contratos de arrendamento?

Os contratos de arrendamento para habitação permanente que tenham um prazo superior a três anos consideram-se, ao chegar à sua data final, automaticamente renovados por períodos sucessivos de igual duração. Já os contratos inferiores a três anos são automaticamente renovados por um prazo de três anos.

Note, no entanto, que apenas há lugar a esta renovação automática, caso não tenha havido acordo em contrário. Tal significa, por exemplo, que um contrato de oito anos pode ser renovado apenas por mais três anos, se assim tiver sido acordado entre as partes.

Prazos legais para impedir a renovação do contrato a termo certo

Pretende impedir a renovação automática do seu contrato de arrendamento? Comunique a sua intenção dentro dos prazos estabelecidos e evite complicações.

Como terminar um contrato de arrendamento?

Qualquer uma das partes pode cessar o contrato. Para tal, o senhorio deve avisar o inquilino, ou vice-versa, nos prazos legais que estão definidos. Conheça, agora, alguns dos casos mais comuns que levam ao fim do contrato.

Cessar contrato por atrasos no pagamento da renda

Quando o arrendatário se atrasa no pagamento da renda em mais de oito dias, por mais de quatro vezes, num período de 12 meses, o senhorio tem direito a cessar o contrato. Para formalizar esse termo, deve enviar ao arrendatário uma carta registada com aviso de receção, logo após o terceiro mês de atraso.

Cessar contrato por dificuldades sociais ou laborais

A lei protege os inquilinos que se deparam com situações de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte de pessoa com quem vivam em economia comum há mais de um ano. Nestes casos, é possível cessar o contrato sem pagar as rendas referentes ao período de pré-aviso. O mesmo se aplica aos casos de morte do arrendatário.

Denunciar contrato a termo certo por parte do arrendatário

O arrendatário pode exercer o direito de denunciar o contrato, após ter passado um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. A denúncia deve ser feita com uma antecedência mínima:

• 120 dias para contratos de prazo igual ou superior a um ano;
• 60 dias para contratos com um prazo inferior a um ano.

Nestes casos, o inquilino deve enviar uma carta por correio registado ou e-mail, apresentando todos os factos que sustentam a sua decisão.

Denunciar contrato com termo indeterminado

A lei prevê que o senhorio possa denunciar o contrato de prazo indeterminado nos casos seguintes:

• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
• Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauros profundos, que obriguem à desocupação, desde que daí não resulte local onde seja possível manter o arrendamento;
• Mediante um pré-aviso de cinco anos, em relação à data em que pretende pôr fim ao contrato.

Quanto ao arrendatário, a lei não obriga à apresentação de uma justificação para cessar o contrato, ainda que se continue a requerer um pré-aviso oficial. Este direito pode ser exercido após seis meses de duração efetiva do contrato e rege-se pela tabela seguinte:

Em que situações se pode atualizar a renda?

Os senhorios e os inquilinos podem estipular, por escrito, a possibilidade de atualizar a renda acordada e o regime em que tal ocorre. Caso essa possibilidade não esteja definida por escrito, aplicam-se as regras seguintes:

• A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes;
• A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início do contrato;
• As seguintes atualizações podem ser exigidas sucessivamente, um ano após a última atualização;
• O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda a cobrar;
• Se não houver lugar a atualização, os coeficientes podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham decorrido mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Quais os limites ao valor da renda para novos contratos?

Até 31 de dezembro de 2029, as rendas dos novos contratos só podem ter uma subida de 2% face ao contrato anterior, quando o que está em causa são imóveis com contrato de arrendamento celebrado nos últimos cinco anos. Para isso e independentemente do arrendatário, toma-se sempre como referência a última renda praticada.

Exceções à aplicação do limite de 2%

• Ajustes de coeficientes: ao aumento de 2% podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, caso estes não tenham sido aplicados ao último contrato;
• Obras de remodelação: caso tenha efetuado obras de remodelação ou restauro profundo, atestados pelo município, pode subir a renda do novo contrato até ao limite anual de 15%; 
• Renda menor do que os referenciais do Programa de Apoio ao Arrendamento: se a última renda praticada tiver sido inferior ao valor de referência do arrendamento acessível, o limite de 2% para a subida da renda não se aplica;
• Renovações de contrato: o limite de 2% está apenas previsto para os novos contratos.

Também existem limites ao valor da caução?

Sim. O Código Civil prevê, no artigo 1076.º, a possibilidade de o senhorio pedir uma caução, desde que esta não ultrapasse o valor de duas rendas. Isto significa, por exemplo, que, ao celebrar um contrato com uma renda mensal de 500 euros, a caução pedida não pode ser superior a 1 000 euros. Saiba, no entanto, que o pedido de caução é um direito e não uma regra.

Que impostos se pagam sobre as rendas recebidas?

As rendas prediais recebidas devem constar no anexo F da declaração do IRS, sendo taxadas autonomamente, isto é, à parte dos restantes rendimentos. Desde a entrada em vigor do programa Mais Habitação, essa taxa autónoma de tributação baixou de 28% para 25%, com o intuito de dar mais confiança aos senhorios e incentivar o arrendamento.

Além do mais, os senhorios passaram a beneficiar de uma redução de taxa com base na duração do contrato, desde que o prazo seja superior a cinco anos. Conheça, na tabela seguinte, a tributação aplicada a cada caso.

Refira-se que nos contratos com duração entre 5 e 10 anos, por cada renovação com igual duração, a taxa é reduzida em dois pontos percentuais, ou seja, pode ser de 13%, 11%, 9%, 7% e 5% (o mínimo);

Exceções à redução de imposto

• Arrendamentos não habitacionais: quando os rendimentos prediais não provêm de um espaço de habitação, como é o caso de uma loja, aplica-se a anterior taxa de 28%;
• Cessação do contrato por vontade do senhorio: se o senhorio puser fim ao contrato antes do prazo estabelecido, perde direito à redução especial da taxa, mantendo-se em vigor a taxa inicial do contrato;
• Cessação do contrato após a renovação: quando o prazo do contrato é cumprido, há uma renovação e só depois é cessado, aplica-se a mesma taxa que já estava em vigor antes da última renovação;
• Rendas acima dos limites do arrendamento acessível: nos contratos celebrados após 1 de janeiro de 2024 e em que a renda mensal exceda em 50% os limites definidos pelo Programa de Apoio ao Arrendamento, não há lugar a redução da taxa especial autónoma com base na duração, mesmo que o contrato seja superior a cinco anos. Nestes casos, aplica-se a taxa de 25%.

Como maximizar os benefícios fiscais ao arrendar casa?

Eis o que um senhorio pode fazer para pagar menos IRS pelas rendas ou ficar isento do pagamento deste imposto:

Celebrar um novo contrato com renda pelo menos 5% mais baixa

Ao celebrar um novo contrato para a mesma casa, mas com uma renda inferior à atual, tem um benefício adicional de 5% de redução da taxa autónoma. No entanto, tal é apenas válido para os contratos a partir de cinco anos de duração e em que o valor da nova renda seja pelo menos 5% inferior à renda anteriormente praticada.

Vamos a um caso prático: num novo contrato de arrendamento com prazo de oito anos e com uma renda 5% mais baixa do que a anterior, pratica-se uma taxa especial de 10%. Contudo, se não existir uma redução efetiva da renda, pagará os 15% de taxa, que é o valor em vigor para os contratos com esse prazo.

Celebrar um contrato enquadrado no Programa de Apoio ao Arrendamento

Todos os rendimentos prediais contratados sob a alçada do Programa de Apoio ao Arrendamento estão isentos de tributação em sede de IRS, até 31 de dezembro de 2029.

Converter um arrendamento de alojamento local em arrendamento habitacional

Há isenção total de IRS para os rendimentos prediais provenientes de imóveis anteriormente afetos à atividade de alojamento local com registo efetuado até 31 de dezembro de 2022 e que sejam convertidos em arrendamento habitacional até 31 de dezembro de 2024. Para tal, o contrato de arrendamento deve estar registado no Portal das Finanças. A isenção é válida até 31 de dezembro de 2029.

Deduzir seguros no IRS

Ao preencher a declaração do IRS, pode deduzir as despesas com o seguro de incêndio e o seguro de renda. Para beneficiar desta possibilidade, deve preencher a coluna “Outros”, no quadro 4.2 do anexo F.