IMI: tudo o que precisa saber para pagar este imposto sem penalizações

Desde que foi criado, em 2003, o IMI tem sido alvo de sucessivas alterações, difíceis de acompanhar para o cidadão comum. Se é proprietário de uma casa ou de um terreno, neste artigo, encontra informação essencial e atualizada sobre este imposto. Tudo num guia prático e simples de consultar.

Guia prático do IMI

O que é o IMI?

O IMI recai sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de prédios urbanos e rústicos situados em Portugal. São exemplos de prédios urbanos os imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção, como explica o Código do IMI (CIMI). Os prédios rústicos podem ser terrenos situados fora dos centros urbanos que não sejam para construção e se destinem à atividade agrícola e construções afetas à produção de rendimentos agrícolas.

Enquanto imposto municipal, o IMI constitui uma fonte de financiamento direta das câmaras municipais.

Quem paga?

Qualquer proprietário de um prédio é obrigado a pagar IMI. De acordo com as regras do IMI, é considerado proprietário aquele que possui um imóvel ou terreno a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto. Imagine-se alguém que vende a sua casa a 1 de dezembro de um determinado ano. Automaticamente, deixa de ser responsável pelo IMI desse ano, passando essa obrigação fiscal para o novo proprietário.

Quem está isento?

Existem dois tipos de isenção de IMI. A isenção permanente e a isenção temporária. A primeira destina-se a agregados familiares que tenham baixos rendimentos. Neste caso, o rendimento bruto anual da família não pode ultrapassar 15 295 euros e o conjunto dos imóveis e/ou terrenos detidos por si não pode ter um VPT superior a 66 500 euros. A segunda aplica-se na compra de um imóvel para habitação própria permanente, por um prazo máximo de três anos. Aqui, é necessário que o imóvel não tenha um VPT superior a 125 000 euros e o rendimento coletável anual da família não pode superar 153 300 euros.

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De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), estão ainda isentos de IMI os seguintes proprietários de imóveis:

• Partidos políticos;
• Igreja Católica;
• Associações religiosas;
• Estados estrangeiros;
• Instituições de segurança social e de previdência;
• Sindicatos e associações profissionais;
• Pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e as de mera utilidade pública;
• Instituições particulares de solidariedade social;
• Zona Franca da Madeira;
• Escolas privadas;
• Associações desportivas e associações juvenis;
• Associações não lucrativas e de utilidade pública;
• Monumentos nacionais e prédios classificados como de interesse público ou de interesse municipal;
• Entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas;
• Abastecimento e saneamento de águas.

Como funciona o desconto para famílias com filhos?

Os proprietários de imóveis para habitação própria permanente com filhos menores de 25 anos podem beneficiar de um desconto automático no IMI. Em causa está a chamada dedução fixa por agregado familiar. Este desconto varia em função do número de filhos: 20 euros, para um filho; 40 euros, para dois filhos; e 70 euros, para três ou mais filhos.

A atribuição, ou não, do desconto e os moldes em que é efetuada são da competência de cada município. Um município pode, se assim entender, não atribuir este desconto ou atribuí-lo apenas a proprietários com um determinado número de filhos.

Anualmente, até 31 de dezembro do ano a que se refere o imposto, os municípios comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a sua decisão sobre a atribuição deste desconto.

Como se calcula o valor do imposto?

A fórmula de cálculo do IMI é simples. Para se apurar o valor de imposto, multiplica-se a taxa de IMI pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT) do prédio.

IMI = Taxa de IMI x VPT

A taxa de IMI é definida, anualmente, pelo município onde se localiza o prédio. Nos prédios urbanos, as taxas variam entre 0,3% e 0,45%. Em casos excecionais, a taxa máxima pode ser de 0,5%. Nos prédios rústicos, a taxa é de 0,8%.

O VPT é determinado pela AT e pretende ser uma aproximação do valor de mercado (ver caixa abaixo).

Ao valor do IMI deve ainda deduzir-se a dedução fixa por agregado familiar, se for o caso.

Como se determina o VPT?

Para determinar o VPT de um imóvel, a AT tem em conta seis fatores. São eles:

• Coeficiente de vetustez (Cv). Corresponde à idade do imóvel;
• Valor base dos prédios edificados (Vc). É o preço de construção por metro quadrado;
• Coeficiente de localização (Cl). Considera as características da zona envolvente;
• Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (A);
• Coeficiente de afetação (Ca). Tem em conta o fim a que se destina, habitação, por exemplo;
• Coeficiente de qualidade e conforto (Cq). Reflete a funcionalidade, comodidade de utilização e gozo do imóvel.

A fórmula de cálculo do VPT é a seguinte:

VPT = Vc x A × Ca × Cl × Cq × Cv

É o chefe do serviço da AT da área do imóvel que realiza a primeira avaliação do VPT, após o pedido de inscrição na matriz (normalmente, é feito pelo construtor).

Depois, o VPT é atualizado periodicamente pela AT (de três em três anos, no caso dos imóveis para habitação). No entanto, ao contrário da avaliação inicial, a atualização periódica subsequente não tem em conta eventuais alterações nos fatores de cálculo do VPT. Este procedimento consiste apenas na aplicação de 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda ao último VPT calculado. O objetivo é ajustar o VPT do imóvel à inflação. Assim, a cada vez que o VPT é atualizado, este aumenta, o que implica um agravamento do valor do IMI.

É possível, contudo, “limpar” as atualizações periódicas já realizadas, pedindo a reavaliação do VPT. Nesta revisão, a AT terá de utilizar a fórmula de cálculo do VPT. Mas antes de fazer este pedido, o proprietário deve fazer uma simulação do VPT no Portal das Finanças.

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Como consultar as taxas de IMI?

As taxas de IMI fixadas pelos vários municípios são publicadas no Portal das Finanças, na página “Consultar Taxas de IMI/CA por Município e Ano”, até 31 de dezembro. Para consultar a taxa de um município, primeiro escolhe-se o ano a que respeita o imposto e depois seleciona-se o distrito do imóvel ou terreno. Por último, é apresentada uma listagem com as taxas de todos os municípios do distrito indicado e respetivas deduções fixas.

Quando deve ser pago?

O IMI pode ser pago a pronto ou em prestações, consoante o valor. O pagamento é feito de uma só vez, no mês de maio, se o montante for igual ou inferior a 100 euros. Se o valor for superior a 10o euros e igual ou inferior a 500 euros, o pagamento é realizado em duas prestações, em maio e novembro. Caso o IMI seja superior a 500 euros, o pagamento ocorre em três fases: maio, agosto e novembro.

O que acontece se o imposto não for pago?

Se o pagamento do IMI for efetuado fora do prazo legal, o proprietário fica sujeito a penalizações. Desde logo, é extraída uma certidão de dívida e instaurado um processo de execução fiscal. No âmbito desta ação judicial, o proprietário é notificado para proceder ao pagamento voluntário do imposto em falta no prazo de 30 dias. Nesta fase, além do pagamento da dívida fiscal, são cobrados juros de mora e encargos processuais. Se não for efetuado o pagamento voluntário da dívida fiscal, o imóvel pode ser vendido judicialmente, caso não se destine a habitação própria permanente ou seja de valor elevado.