Quer pagar menos IMI? Explicamos o que deve fazer

A maioria das pessoas com casa própria tem de suportar, todos os anos, o encargo com o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que pode ascender a centenas ou milhares de euros. Existe, no entanto, uma forma de pagar menos IMI. O segredo para poupar neste imposto está no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Continue a ler este texto e saiba o que fazer.

Como se calcula o IMI?

O cálculo do IMI é muito simples. Para determinar o imposto, basta multiplicar a taxa de IMI pelo VPT do imóvel.

IMI = Taxa de IMI x VPT do imóvel

Taxa de IMI: quem fixa?

A taxa de IMI é definida, anualmente, por cada município. No caso dos prédios urbanos, a taxa de IMI varia entre 0,3% e 0,45%. Mas, em situações especiais, esta taxa pode ser de 0,5%.

As taxas de IMI de todos os municípios do país são publicadas no Portal das Finanças, na página “Taxas do Município”. Para consultar a sua taxa de IMI, escolha o ano a que se refere o imposto e, em seguida, selecione o distrito onde se localiza a sua casa. Após estes passos, surgirá uma página com as taxas de IMI dos vários municípios do distrito indicado.

A taxa de IMI do seu município não figura na listagem? Não se preocupe. Tal pode acontecer por dois motivos. Porque ainda não terminou o prazo para a comunicação das taxas de IMI à Autoridade Tributária (31 de dezembro) ou porque o seu município optou por não fornecer essa informação. Neste último caso, aplica-se a taxa de IMI mínima, ou seja, 0,3%, como estabelece o Código do IMI.

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VPT: quem avalia?

O VPT é o valor fiscal do imóvel, sendo, por norma, mais reduzido do que o valor comercial. Pode consultar o VPT da sua casa na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças.

Cabe à AT avaliar o VPT. Para tal, tem em conta seis parâmetros:

• Coeficiente de vetustez (Cv)
• Valor base dos prédios edificados (Vc)
• Coeficiente de localização (Cl)
• Área bruta de construção (A)
• Coeficiente de afetação (Ca)
• Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)

O VPT obtém-se através da seguinte fórmula de cálculo:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Primeira avaliação

A avaliação inicial do VPT é realizada pelo chefe do Serviço de Finanças da zona onde se localiza o imóvel. Este cálculo é efetuado com base na fórmula de cálculo do VPT, bem como nas informações contidas na declaração Modelo 1 do IMI e nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor (após a emissão da licença de utilização).

Atualização periódica

A partir daí, e a cada três anos, o VPT é atualizado automaticamente pela AT. Para esse efeito, é aplicado ao VPT inicial 75% do coeficiente de desvalorização da moeda correspondente à última avaliação ou atualização. O objetivo desta atualização periódica é ajustar o VPT à inflação. Desta forma, sempre que ocorre uma atualização periódica, há um aumento do valor do IMI. É aqui que um pequeno gesto seu pode fazer toda a diferença no IMI a pagar, como explicamos em seguida.

O que fazer para pagar menos IMI?

Para pagar menos IMI, basta pedir à AT para reavaliar o VPT. Assim, a AT é “obrigada” a recalcular o VPT utilizando a fórmula de cálculo e os valores atualizados dos seis parâmetros que a compõem. Além disso, as atualizações automáticas efetuadas até essa altura são anuladas.

A reavaliação do VPT pode ser solicitada de três em três anos e sem qualquer custo. Contudo, antes de submeter o pedido, deve verificar se, de facto, compensa.

Como saber se a reavaliação do VPT é vantajosa?

O truque está na análise dos parâmetros do VPT que, com o passar do tempo, podem sofrer alterações. São os casos do coeficiente de vetustez, do valor base dos prédios edificados, do coeficiente de localização e do coeficiente de qualidade e conforto.

Estes parâmetros devem ser analisados em conjunto e não isoladamente. A diminuição de um parâmetro não garante necessariamente uma redução do valor do IMI, pois um aumento noutro parâmetro pode anular ou, mesmo, mais do que compensar essa poupança.

Vejamos, um a um, como podem estes parâmetros influenciar o IMI a pagar.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez diminui com a idade do imóvel, até aos 61 anos, mas por escalões (intervalos de vários anos). Um coeficiente de vetustez mais reduzido implica menos IMI a pagar.

Exemplo

Imagine-se uma casa adquirida em estado novo em janeiro de 2024. Até completar dois anos, este proprietário pagará IMI correspondente a um coeficiente de vetustez de 1. Já a partir do segundo ano e até ao oitavo ano, o coeficiente de vetustez aplicável será de 0,9%. Mas este valor só se refletirá no IMI a pagar se o proprietário pedir a reavaliação do VPT. Como explicado acima, a AT não reflete automaticamente no IMI as alterações nos parâmetros de cálculo deste imposto.

Se os restantes parâmetros de cálculo do IMI não mudarem, a redução do coeficiente de vetustez, de 1 para 0,9, garantirá uma poupança de 10% na despesa com este imposto.

Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados resulta da soma de duas componentes. Uma delas é o valor médio de construção por metro quadrado, que é fixado anualmente por portaria do Governo. A outra é o valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do valor médio de construção por metro quadrado.

Em 2024, o valor médio de construção por metro quadrado mantém-se nos 532 euros. Em consequência, o valor base dos prédios edificados também permanece nos 665 euros.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização oscila entre 0,4 e 3,5. Mas em situação de habitação dispersa em meio rural pode ser reduzido para 0,35. Este coeficiente tem em consideração as características do espaço envolvente, como as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transportes públicos e o valor do mercado imobiliário. Além disso, varia, também, em função da utilização do imóvel: habitação, comércio, indústria ou serviços.

O Código do IMI determina que, de três em três anos, seja realizada uma revisão dos coeficientes de localização, máximos e mínimos, a aplicar por cada município.

O coeficiente de localização em vigor da sua casa pode ser consultado no Portal das Finanças, através de um mapa interativo. Tem apenas de indicar a morada completa do imóvel.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto reflete o nível de funcionalidade, comodidade de utilização e gozo da casa. Neste parâmetro entram variáveis como a qualidade da construção, orientação solar, sistema de climatização e existência de comodidades como garagem ou piscina.

Este coeficiente é composto por 13 elementos majorantes (que valorizam o imóvel) e 11 minorantes (que desvalorizam o imóvel), correspondendo a cada um uma ponderação. Obtém-se somando à unidade as ponderações dos elementos majorantes e subtraindo as dos elementos minorantes.

Agora que já sabe quais são e como funcionam os parâmetros de cálculo do VPT que podem ajudá-lo a pagar menos IMI, o passo seguinte é simular o VPT da sua casa. Só assim saberá se a reavaliação do VPT lhe permitirá, de facto, pagar menos IMI.

Como simular o VPT?

No Portal das Finanças, está disponível um simulador do VPT. Para utilizar esta calculadora, siga estes passos:

Passo 1

Aceda ao simulador do VPT, no Portal das Finanças.

Passo 2

Preencha os campos do simulador.

Tipo de prédio

Escolha a opção “Prédio edificado”. Se o imóvel em causa for um apartamento, assinale a opção “Fração de prédio em regime de propriedade horizontal”.

Valores para o cálculo

No campo “Afetação”, indique o fim a que se destina o imóvel, por exemplo, “Habitação”.

Insira o coeficiente de localização do seu imóvel no campo “Coeficiente de localização”. Pode consultá-lo através do mapa interativo da AT.

Finalmente, no campo “Idade do Prédio”, coloque o número de anos da sua casa.

Coeficiente de qualidade e conforto

Assinale os elementos majorantes e minorantes relativos ao coeficiente de qualidade e conforto da sua casa.

Áreas

Indique as áreas do seu imóvel. Pode consultá-las na caderneta predial.

Caso tenha dúvidas no preenchimento do simulador, contacte o centro de atendimento telefónico da AT (217 206 707).

Passo 3

Clique no botão “Calcular”.

Se o VPT calculado pelo simulador for mais baixo do que aquele que consta na caderneta predial, significa que a reavaliação pode traduzir-se em menos imposto. Não perca tempo e peça já para pagar menos IMI.

Como pedir a reavaliação do VPT?

A reavaliação do VPT é realizada pela AT, mediante a entrega da declaração Modelo 1, até 31 de dezembro. Saiba como preencher a Modelo 1 do IMI.