Crédito à habitação: como escolher o melhor para si

O crédito à habitação é um dos pontos de partida na vida de muitas famílias. Procura financiamento para avançar para a compra de casa? O primeiro passo é conhecer a fundo o que está em causa quando escolhe o crédito que o vai acompanhar por longos anos. Explicamos o que deve ter em conta para chegar à solução mais adequada para o seu caso. Preparado?

5 passos para escolher o melhor crédito à habitação

1. Simule a prestação mensal e o custo total

A melhor forma de iniciar a jornada de conseguir um empréstimo para comprar casa é começar por juntar um bom leque de simulações bancárias para o montante que deseja pedir. Teste várias alternativas que contemplem variações no prazo, no capital de entrada e na taxa de juro (se for variável). Por norma, as instituições financeiras disponibilizam, no seu site, um simulador de crédito à habitação. Em poucos cliques, poderá ficar a saber uma estimativa aproximada do valor da prestação mensal e do custo total do crédito. Se tiver dúvidas sobre este processo, dirija-se a um ou vários bancos e peça uma simulação que se ajuste às suas necessidades. Em alternativa, pode utilizar o simulador de crédito à habitação do Banco de Portugal.

2. Compare sempre a TAEG e o MTIC

Para escolher o crédito à habitação mais em conta, compare a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) e o MTIC (montante total imputado ao consumidor) das diferentes propostas com montante e prazo iguais. Quanto mais baixos forem, menos custos terá com o seu empréstimo.

A TAEG e o MTIC são indicadores que ponderam todos os custos do crédito à habitação. Ou seja, além dos juros, consideram os restantes custos, por exemplo, comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos.

A TAEG expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo. O MTIC, por sua vez, corresponde à soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente pagará durante o prazo contratado.

3. Escolha a modalidade da taxa de juro

É necessário, também, identificar a modalidade da taxa de juro que deseja para o seu crédito à habitação. No mercado, existem dois tipos: variável e fixa.

Taxa de juro variável

Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante (taxa de juro de referência) e do spread.

O indexante corresponde, geralmente, à Euribor, que é a taxa de referência do mercado monetário interbancário da área do euro. Esta taxa resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus de primeira linha.

Pode optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a três, seis e 12 meses. Se escolher a Euribor a três meses, o valor da mensalidade do crédito será revisto de três em três meses. Se optar pela Euribor a seis meses, a atualização da prestação ocorrerá semestralmente. Caso decida indexar o empréstimo à Euribor a 12 meses, o custo mensal com o crédito à habitação mudará a cada ano.

O spread (uma margem comercial para o banco) é definido para cada contrato, tendo em conta o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e o seu custo de financiamento.

Como conseguir um spread mais baixo

Existem alguns elementos que podem ajudar a baixar o spread. Eis os mais comuns:

• A taxa de esforço, isto é, o peso da prestação no orçamento familiar, é um parâmetro essencial para determinar o valor do spread. Quanto menor for a taxa de esforço, mais baixo será o spread. Idealmente, o valor da prestação deve ser inferior a 40% do seu rendimento mensal;
• Um património que lhe dê segurança pode valer uma boa avaliação e um spread mais reduzido. Ainda assim, em momentos de crise financeira e escassez de liquidez, as condições podem alterar-se: o crédito torna-se mais restrito e os spreads são agravados;
• A subscrição de produtos bancários, por exemplo, cartões de débito ou de crédito, fará diminuir o spread. No entanto, esses produtos também poderão ter custos. Sempre que forem exigidas contrapartidas para reduzir o spread, a taxa que deve utilizar na comparação das várias simulações de empréstimo é a taxa anual efetiva revista (TAER);
• Outra forma de ter um spread mais baixo é dar uma entrada inicial entre 20% e 30% do valor da casa.

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Taxa de juro fixa

Nos empréstimos com taxa de juro fixa, a taxa de juro é sempre igual e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.

A taxa de juro fixa é definida com base na taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo, designada taxa de swap.

Para comparar as taxas fixas que existem no mercado, deverá também considerar a comissão de abertura, a avaliação do imóvel e a comissão de processamento.

Sabia que…

Pode ter o melhor de dois mundos no que à taxa do crédito à habitação diz respeito? Isto é, pode pedir ao seu banco para lhe ser aplicada uma solução mista, em que o empréstimo tem um período com taxa fixa, seguido de outro período com taxa variável. É a chamada taxa mista. Por exemplo, um crédito à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros 10 anos e uma taxa variável nos restantes 20 anos. Esta é uma das soluções encontradas pelas famílias para fazer face à subida das taxas de juro.

4. Informe-se sobre os custos com a amortização antecipada

Em princípio, deverá pagar o empréstimo no prazo contratado. No entanto, pode, a qualquer momento, amortizar parte do capital em dívida e no montante que entender. Desta forma, ficará  a pagar uma prestação mais baixa. Em alternativa, a amortização antecipada poderá resultar numa redução do prazo do empréstimo (se o banco concordar). Se preferir, pode reembolsar todo o empréstimo antes do prazo estipulado no contrato.

Saiba, contudo, que a amortização antecipada do empréstimo, de forma parcial ou total, implica o pagamento de uma comissão sobre o valor do capital amortizado. Esta comissão não pode, no entanto, exceder os seguintes limites:

• 0,5% do capital amortizado (contrato com taxa de juro variável);
• 2% do capital amortizado (contrato com taxa de juro fixa).

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5. Tenha atenção ao prazo do empréstimo

Optar por um crédito à habitação com um prazo mais longo ou mais curto não é irrelevante. Um empréstimo com um prazo mais longo, implicará uma prestação mensal mais baixa do que um empréstimo com um prazo mais curto.

No entanto, quando o prazo é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e, por isso, o cliente acaba por pagar mais juros. Além disso, os custos associados ao crédito à habitação, como sejam os seguros obrigatórios, são, também, mais elevados, uma vez que têm de ser suportados durante mais tempo.

Se tiver margem financeira para acomodar uma prestação mensal mais elevada, é preferível contratar um empréstimo com um prazo mais curto. Com esta estratégia pode poupar dezenas de milhares de euros.

Antes de tomar a sua decisão, peça ao banco que apresente o impacto de diferentes prazos na prestação mensal, nos juros e noutros custos que terá de pagar pelo empréstimo.