Compra de casa: conheça todos os impostos a pagar

Se está a ponderar comprar casa, antes de avançar, é aconselhável ter noção de todos os custos associados, de modo a assegurar atempadamente a capacidade de pagamento. Uma das rubricas de despesas a ter em conta são os impostos, que podem representar uma despesa avultada (de alguns milhares de euros). Continue a ler este artigo e fique a saber quais os impostos que são de pagamento obrigatório na compra de casa e como calculá-los.

Impostos a pagar na compra de casa

1. IMT

O Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é pago uma única vez, antes da formalização da compra de casa. Em regra, este imposto incide sobre o valor declarado na escritura de compra e venda ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, se este for superior. Sobre o valor são aplicadas uma taxa e uma eventual parcela de redução.

IMT = (Valor da escritura ou VPT x Taxa a aplicar) – Parcela a abater

Taxas do IMT para o continente

Eis as taxas e as parcelas a abater aplicáveis a imóveis no continente:

Urbano para habitação própria e permanente

Até 97 064 euros: taxa de 0%, sem parcela a abater;

De 97 064 euros até 132 774 euros: taxa de 2% e parcela a abater de 1 941,28 euros;

De 132 774 euros até 181 034 euros: taxa de 5% e parcela a abater de 5 924,5 euros;

De 181 034 euros até 301 688 euros: taxa de 7% e parcela a abater de
9 545,18 euros;

De 301 688 euros até 603 289 euros: taxa de 8% e parcela a abater de
12 562,06 euros;

De mais de 603 289 euros até 1 050 400 euros: 6% (taxa única), sem parcela a abater;

Superior a 1 050 400 euros: 7,5% (taxa única), sem parcela a abater.

Exemplo

Para um imóvel de 200 000 euros, multiplique esse valor por 7% e subtraia

9 545,18 euros ao resultado. Feitas as contas, obtém um IMT de 4 545,82 euros.

IMT = (200 000 euros x 7%) – 9 545,18 euros = 4 545,82 euros

Urbano para habitação

Até 97 064 euros: taxa de 1%, sem parcela a abater;

De mais de 97 064 euros e até 132 774 euros: taxa de 2% e parcela a abater de 970,64 euros;

De mais de 132 774 euros e até 181 034 euros: taxa de 5% e parcela a abater de 4 953,86 euros;

De mais de 181 034 euros e até 301 688 euros: taxa de 7% e, parcela a abater de 8 574,54 euros;

De mais de 301 688 euros e até 578 598 euros: taxa de 8% e parcela a abater de 11 591,42 euros;

De mais de 578 598 euros e até 1 050 400 euros: 6% (taxa única) e sem parcela a abater;

Superior a 1 050 400 euros: 7,5% (taxa única) e sem parcela a abater.

Rústico

A taxa é fixa, de 5%.

Urbano

Aplica-se uma taxa fixa, de 6,5%.

Permuta

O IMT aplica-se igualmente em casos de permuta (troca de casas). Neste negócio, quem recebe o imóvel mais barato não paga IMT. Por sua vez, quem fica com o imóvel mais caro paga imposto apenas sobre a diferença de valores dos imóveis declarados (quando esta for superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários). Se os dois imóveis tiverem o mesmo valor, não há lugar a pagamento de IMT.

Cabe notar, todavia, que, desde 1 de janeiro de 2023, existe uma limitação relativa ao cálculo do IMT, aplicável à chamada “permuta técnica”. Esta opção consiste na troca de dois imóveis entre dois proprietários, seguida da aquisição de um dos imóveis por um terceiro. Se, no prazo de um ano, um proprietário vender um imóvel que recebeu por permuta, fica obrigado a pagar IMT sobre a totalidade do valor, no prazo de 30 dias a contar da data da transação.

2. Imposto do Selo

Este é um imposto de aplicação geral, ou seja, não visa especificamente a compra de casa. O Imposto do Selo (IS) abrange quase todo o tipo de atos e de contratos não sujeitos a IVA, pelo que a lista de taxas é longa.

No caso da compra de casa, pode surgir em dois momentos: na celebração da escritura e na concessão do crédito à habitação, como mostramos abaixo

Escritura

É pago na altura da celebração da escritura, ao notário. E, tal como o IMT, incide sobre o valor que for mais alto: valor da escritura ou VPT do imóvel. A taxa é de 0,8%, sem qualquer parcela a abater. Assim, para calcular o IS, basta multiplicar o valor mais alto por 0,8%.

Exemplo

Num imóvel adquirido por 100 000 euros, o IS a pagar é de 800 euros (100 000 euros x 0,8%).

Crédito à habitação

A compra de casa com recurso ao crédito à habitação também implica o pagamento do IS. Nesta situação, o imposto tem de ser pago no momento da transferência do financiamento. A taxa incide sobre o valor do empréstimo e depende do prazo contratado. Se o crédito à habitação tiver um prazo superior a cinco anos, a taxa é de 0,6%. Já se for inferior a cinco anos é de 0,5%.

Exemplo

Um crédito à habitação de 80 000 euros e com um prazo superior a cinco anos implica o pagamento de 480 euros de IS (80 000 euros x 0,6%). Se o prazo for inferior a cinco anos, o IS a pagar é de 400 euros de IS (80 000 euros x 0,5%).

3. IMI

Este é outro imposto a ter em conta na compra de casa. Em regra, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre todos os imóveis e terrenos, salvo as exceções previstas na lei.

O IMI é pago anualmente, até três prestações, consoante o valor. Até 100 euros, o pagamento é feito de uma só vez, em maio. Se for superior a 100 euros e inferior a 500 euros, deve ser pago em duas prestações, em maio e novembro. Acima de 500 euros, o pagamento é feito em três prestações: em maio, agosto e novembro.

O cálculo do IMI é muito simples. Para saber quanto tem de pagar, basta que multiplique o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel pela taxa definida pelo município onde este se situa. Anualmente, cada município comunica à AT a taxa de IMI que pretende cobrar , 0,3% e 0,45% para prédios urbanos.

Quanto ao VPT, pode encontrá-lo na caderneta predial do imóvel online, no Portal das Finanças. Depois, é só fazer as contas.

Vejamos um exemplo, para perceber melhor como se calcula o valor do IMI.

Exemplo

Para um imóvel com um VPT de 150 000 euros, o IMI pode variar entre 450 euros, se a taxa for de 0,3%, ou 675 euros, se a taxa for de 0,45%.

Isenções

Os imóveis para habitação própria e permanente com um VPT inferior a 125 000 euros e detidos por um agregado familiar com um rendimento coletável inferior a 153 000 euros anuais têm direito a uma isenção automática do IMI durante três anos, a contar do ano da aquisição.

Podem igualmente beneficiar de isenção, com cariz vitalício, os imóveis para habitação própria e permanente com um VPT inferior a 67 260,2 euros, desde que o agregado familiar do proprietário não tenha um rendimento bruto anual superior a 15 469,85 euros.

 

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4. IRS

A compra de casa pode ainda acarretar, a posteriori, o pagamento de IRS. Tal poderá acontecer se a nova habitação for comprada com dinheiro proveniente da venda de outra casa e se esse negócio tiver gerado mais-valias. Nesse caso, poderá haver lugar ao pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda da casa antiga. Veja como são tributadas em IRS as mais-valias na venda de casa e como escapar a este pagamento.