Rendimentos prediais: como pagar menos IRS por rendas recebidas

Os rendimentos provenientes de arrendamento de imóveis, isto é, as rendas, são tributados em IRS. Neste artigo, explicamos como funciona a tributação dos chamados rendimentos prediais e o que mudou com a entrada em vigor da Lei 56/2023, de 6 de outubro (conhecida como Programa Mais Habitação).

O que são rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais enquadram-se na categoria F do IRS e respeitam a rendas de prédios rústicos, prédios urbanos e prédios mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.

De acordo com o artigo 8.º do Código do IRS, consideram-se rendas as importâncias referentes a:

• Cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência;
• Aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;
• Diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;
• Cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;
• Cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal;
• Constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos;
• Indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria;
• Contratos de direito real de habitação duradoura.

Como se tributam os rendimentos prediais?

O titular de rendimentos prediais pode optar pode por tributação em sede da categoria F (rendimentos prediais) ou em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Neste artigo, abordamos apenas a tributação pela categoria F.

Pela categoria F, os rendimentos prediais podem ser tributados às taxas gerais e progressivas do IRS, mediante a opção pelo englobamento, ou a uma taxa especial. No primeiro caso, as rendas somam-se aos restantes rendimentos (como salários e pensões), enquanto no segundo consideram-se isoladamente.

Como se calcula o rendimento predial a tributar no âmbito da categoria F?

Não são as rendas brutas, ou seja, as rendas pagas pelo arrendatário, que estão sujeitas a tributação. Mas antes as rendas líquidas, as quais correspondem às rendas brutas deduzidas das despesas incorridas ou suportadas e pagas pelo senhorio para obter tais rendimentos.

Que despesas podem deduzir-se às rendas?

De acordo com o artigo 41.º do Código do IRS (CIRS), podem deduzir-se às rendas brutas as seguintes deduções específicas:

• Seguros de renda;
• Encargos com o condomínio pagos pelo senhorio, no caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal. Se o senhorio for proprietário de mais de uma fração autónoma do mesmo prédio, os encargos do condomínio imputam-se de acordo com a permilagem de cada fração. Caso o senhorio arrende parte do prédio passível de utilização independente, os encargos são imputados de acordo com o respetivo valor patrimonial tributário ou na proporção da área utilizável de tal parte na área total utilizável do prédio;
• Gastos de conservação e manutenção do prédio suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que o prédio, entretanto, não tenha sido utilizado para outro fim que não o do arrendamento;
• IMI e Imposto do Selo pagos em determinado ano, apenas quando nesse ano há rendimentos a tributar.

Refira-se que os referidos gastos devem ser documentalmente comprovados.

Outras despesas

São ainda dedutíveis as seguintes despesas, segundo Fichas Doutrinárias (FD) da AT no âmbito dos processos n.ºs 615/2016, 1115/2017, 2000/2018, 4074/2017 e 3930/2017:

• Comissões de intermediação e gestão imobiliária;
• Emissão do certificado energético. No entanto, caso “o mesmo certificado energético” venha a ser usado numa futura venda, o encargo associado à sua emissão não poderá ser novamente deduzido para efeitos de cálculo da mais-valia tributável;
• Inspeção efetuada à instalação de gás do fogão e da caldeira a gás de aquecimento de águas;
• Energia e manutenção dos elevadores, escadas rolantes e montacargas;
• Energia para iluminação, aquecimento ou climatização central;
• Porteiro, serviços de limpeza e condomínio;
• Prémio de seguro do prédio, desde que obrigatório por lei;
• Obras para manter a edificação, para fazer reconstrução, ampliação ou alterações, designadamente obras de restauro, reparação e limpeza;
• Faturas relativas a compra de materiais que foram necessários para a execução de obras de conservação num imóvel arrendado, desde que comprovado que tal despesa foi efetivamente suportada pelo locador e se mostre indissociável do imóvel que produz rendimentos prediais, mais concretamente, nas situações em que não existe mão-de-obra associada à despesa, mas somente a aquisição do material necessário para a conservação do imóvel. Essa prova deverá ser feita através de fatura da qual conste a identificação do imóvel a que os materiais se destinam, e ainda com a confirmação do arrendatário da receção desses materiais e a sua incorporação no imóvel locado por recurso a trabalho do próprio sem intervenção de mão-de-obra de terceiros.

Dedução de perdas

Após a dedução das despesas elegíveis, os rendimentos prediais obtidos podem ser positivos ou negativos. Se forem apurados rendimentos prediais negativos (designados por perdas), estes podem ser deduzidos aos rendimentos prediais obtidos nos seis anos seguintes, mas com as limitações definidas no artigo 55.º do CIRS.

Que despesas não se podem deduzir às rendas?

Existem exceções às despesas que se podem deduzir às rendas. Assim, segundo o artigo 41.º do CIRS, excluem-se os seguintes gastos:

• De natureza financeira;
• Relativos a depreciações;
• Relativos a mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração;
• Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI).

Qual é a taxa especial aplicada aos rendimentos prediais pela tributação autónoma?

Segundo o artigo 72.º do Código do IRS, a taxa especial é de:

• 25%, para os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional;
• 28%, para os rendimentos prediais com fim não habitacional (arrendamento comercial ou rural).

Redução da taxa especial

Contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração

Os titulares de rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional podem beneficiar de uma redução da taxa, se celebrarem contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração. Neste caso, aplicam-se as seguintes taxas de IRS:

• 15%, se o contrato tiver duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos. Por cada renovação com igual duração, a taxa é reduzida em dois pontos percentuais, ou seja, pode ser de 13%, 11%, 9%, 7% e 5% (o mínimo);
• 10%, se o contrato tiver duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos.
• 5%, se o contrato tiver duração superior a 20 anos

Novo contrato de arrendamento

Para além das referidas reduções, nos novos contratos de arrendamento, aplica-se, ainda, uma redução de mais cinco pontos percentuais quando a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, relativamente à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

Tome nota

Importa referir que todas estas reduções não se aplicam a contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.

Como funciona a tributação pelo englobamento, ou seja, às taxas gerais do IRS?

Quando o senhorio exerce a opção pelo englobamento, os seus rendimentos prediais deixam de ser tributados pela taxa especial e passam, conjuntamente com os rendimentos obtidos nas restantes categorias do IRS, a ser tributados pelas taxas gerais progressivas (que variam entre 13% e 48%, em 2024).

Na tributação por englobamento, os rendimentos prediais adicionam-se aos rendimentos das restantes categorias para apuramento do rendimento coletável (sujeito a imposto). Depois, o rendimento coletável é distribuído pelos vários escalões em que couber e tributado escalão a escalão de acordo com a respetiva taxa normal.

Vejamos o exemplo de um senhorio com um rendimento coletável de 15 000 euros.

Começa-se por distribuir o rendimento coletável pelos escalões do IRS da seguinte forma:

1.º escalão: 7 703 euros
2.º escalão: 3 920 euros (11 623 euros – 7 703 euros)
3.º escalão: 3 377 euros (15 000 – 11 623 euros)

Em seguida, multiplica-se o rendimento coletável que coube em cada escalão do IRS pela respetiva taxa normal:

7 703 euros x 13% = 1 001,39 euros;
3 920 euros x 16,5% = 646,8 euros
3 377 euros x 22% = 742,94 euros

Por fim, somam-se os resultados, obtendo-se assim a coleta total:

1 001,39 euros + 646,8 euros + 742,94 euros = 2 391,13 euros.

Conheça outras formas de calcular a coleta total pelo englobamento, neste artigo.

Qual a melhor opção de tributação?

Grosso modo, a opção pelo englobamento compensa quando, depois de englobados os rendimentos prediais, o contribuinte fica posicionado num escalão do IRS com taxa normal inferior à taxa especial que pagaria pela tributação autónoma.

Vejamos os seguintes casos práticos:

Caso prático 1

Senhorio auferiu apenas rendimentos prediais de contrato de arrendamento com duração de três anos no valor de 12 000 euros e suportou despesas com a conservação, o IMI, o condomínio e o Imposto do Selo no valor de 2 000 euros.

Sem opção pelo englobamento

Aplica-se a taxa especial de 25%, uma vez que o senhorio não tem contrato de arrendamento que permita beneficiar da redução de taxa.

Rendimentos prediais líquidos = 12 000 euros – 2 000 euros = 10 000 euros

Rendimentos prediais Tributáveis/coletáveis = 10 000 euros

Coleta total = 10 000 euros x 25% = 2 500 euros

Com opção pelo englobamento

Aplicam-se as taxas gerais do IRS.

Rendimentos prediais líquidos = 12 000 euros – 2 000 euros = 10 000 euros

Rendimento coletável = 10 000 euros

Coleta total = 7 703 euros x 13% + 2 297 euros x 16,5% = 1 001,39 euros + 379 euros = 1 380,39 euros

Caso prático 2

Senhorio auferiu rendimentos do trabalho dependente no valor de 20 000 euros e rendimentos prediais no valor de 12 000 de contrato de arrendamento com duração de três anos, tendo suportado despesas com a conservação, o IMI, o condomínio e o Imposto do Selo no valor de 2 000 euros.

Sem opção pelo englobamento

Rendimentos do trabalho dependente
Estes rendimentos tributam-se obrigatoriamente por englobamento.

Rendimentos do trabalho dependente brutos: 20 000 euros
Dedução específica: 4 104 euros
Rendimento coletável: 20 000 euros – 4 104 euros = 15 896 euros

Coleta total = 7 703 euros x 13% + 3 920 euros x 16,5% + 4 273 euros x 22% = 1 001,39 euros + 646,8 euros + 940,06 euros = 2 588,25 euros

Rendimentos prediais
Aplica-se a taxa especial de 25%, uma vez que o senhorio não tem contrato de arrendamento que permita beneficiar da redução de taxa.

Rendimentos prediais líquidos = 12 000 euros – 2 000 euros = 10 000 euros

Rendimentos prediais Tributáveis/coletáveis = 10 000 euros

Coleta total = 10 000 euros x 25% = 2 500 euros

Neste exemplo, temos então uma coleta total de 5088,25 euros.

Com opção pelo englobamento

Com a opção pelo englobamento tributam-se em conjunto os rendimentos do trabalho dependente e os rendimentos prediais, aplicando-se as taxas gerais.

Rendimento global total = 20 000 euros + 12 000 euros = 22 000 euros

Rendimento coletável (rendimentos do trabalho dependente) = 20 000 euros – 4 104 euros = 15 896 euros

Rendimento coletável (rendimentos prediais) = 12 000 euros – 2 000 euros = 10 000 euros

Rendimento coletável total = 15 896 euros + 10 000 euros = 25 896 euros

Coleta total = 7 703 euros x 13% + 3 920 euros x 16,5% + 4 849 euros x 22% + 4 849 euros x 25% + 4 575 euros x 32% = 1 001,39 euros + 646,8 euros + 1 066,78 euros + 1 212,25 + 1 464 euros = 5 391,22 euros

Neste exemplo, a coleta total é de 5 391,22 euros.

Conclui-se que a opção pelo não englobamento é mais vantajosa para este senhorio.