AIMI: o que é, quem tem de pagar e como se calcula este imposto

O Adicional ao IMI (AIMI) é devido por proprietários de imóveis destinados à habitação e terrenos para construção. Mas há formas legais de evitar pagá-lo ou reduzi-lo. Conheça as regras deste imposto.
Artigo atualizado a 08-07-2022

O Adicional ao IMI é um imposto sobre o património imobiliário complementar ao IMI, embora com regras próprias de incidência, determinação do valor tributável, liquidação e pagamento. Abaixo deixamos um guia com as respostas às principais dúvidas sobre o AIMI, com base em esclarecimentos prestados pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), no Portal das Finanças.

Guia do AIMI

O que é o Adicional ao IMI?

O Adicional ao IMI, ou AIMI, é um imposto que visa tributar os contribuintes com património imobiliário valioso. Na prática, funciona como uma sobretaxa no IMI. Foi lançado em 2017 para substituir o Imposto do Selo, que tributava individualmente imóveis com um Valor Patrimonial Tributário (VPT) acima de um milhão de euros.

Este imposto incide sobre a soma dos VPT de imóveis habitacionais e terrenos com licença de construção de que cada contribuinte seja titular a 1 de janeiro do ano a que o mesmo respeita.

VPT, o que é?

O VPT corresponde ao valor fiscal do imóvel ou terreno. Por norma, o VPT é mais baixo do que o valor de venda. Este valor é calculado pela AT através de uma fórmula matemática que envolve seis parâmetros: idade do imóvel, preço de construção por metro quadrado, área bruta de construção, qualidade e comodidade do imóvel, fim a que se destina o imóvel e características da zona envolvente.

Quem paga?

São contribuintes deste imposto particulares e empresas que a 1 de janeiro de cada ano sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários de imóveis destinados à habitação ou de terrenos para construção situados em território português.

Para efeitos do Adicional ao IMI, são equiparadas a empresas quaisquer estruturas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica, bem como as heranças indivisas representadas pelo cabeça de casal.

Como se calcula o valor tributável?

O valor tributável (sujeito a imposto) corresponde à soma dos VPT de imóveis habitacionais e terrenos para construção de que cada contribuinte seja titular a 1 de janeiro de cada ano.

Para esse somatório, não é contabilizado o VPT de imóveis habitacionais ou terrenos para construção que, no ano anterior, tenham estado isentos de IMI.

No caso dos particulares e heranças indivisas, ao valor tributável é deduzida a importância de 600 mil euros. Esta dedução duplica para 1,2 milhões de euros tratando-se de casais (casados ou unidos de facto) que optem pela tributação conjunta em AIMI.

As empresas não têm direito a qualquer dedução, pelo que pagam imposto sobre a totalidade do valor tributável.

Como se calcula o AIMI?

O montante a pagar de AIMI é determinado aplicando-se as taxas correspondentes ao valor tributável após deduções, quando previstas.

Quais são as taxas do AIMI?

As taxas de AIMI variam consoante o proprietário seja uma empresa ou um particular.

Às empresas é aplicada uma taxa única de 0,4% sobre a totalidade do valor tributável.

Quanto aos particulares, são aplicadas três taxas sobre o valor tributável, após a dedução de 600 mil euros: 0,7% até um milhão de euros; 1% acima de um milhão de euros e até dois milhões de euros; e 1,5% acima de dois milhões de euros.

Relativamente aos particulares casados ou unidos de facto que exerçam a opção pela tributação conjunta em AIMI, aplicam-se as mesmas taxas, mas os limites duplicam.

Como são tributados os particulares?

Somam-se os VPT de imóveis habitacionais e terrenos para construção de que sejam proprietários a 1 de janeiro a que respeita o imposto, apurando-se assim o valor tributável, ao qual se deduzem 600 mil euros. Finalmente, aplicam-se as taxas por escalões.

Exemplo

Particular | Imóveis de VPT global de 1,4 milhões de euros

Até 600 mil euros: 0 euros
Acima de 600 mil euros e até 1 milhão de euros: 400 mil euros x 0,7% = 2,8 mil euros
Acima de 1 milhão de euros e até 1,4 milhões de euros: 400 mil euros x 1% = 4 mil euros

Total de AIMI: 2,8 mil euros + 4 mil euros = 6,8 mil euros

No caso de casais que optem pela tributação conjunta em AIMI, somam-se os VPT de imóveis habitacionais e terrenos para construção de que cada um dos elementos seja titular. Depois, ao resultado apurado, o valor tributável, deduzem-se 1,2 milhões de euros, aplicando-se à diferença as taxas por escalões.

Exemplo

Casal | Imóveis de VPT global de 4,2 milhões de euros

Até 1,2 milhões de euros: 0 euros
Acima de 1,2 milhões de euros e até 2 milhões de euros: 800 mil euros x 0,7% = 5,6 mil euros
Acima de 2 milhões de euros e até 4 milhões de euros: 2 milhões de euros x 1% = 20 mil euros
Acima de quatro milhões de euros e até 4,2 milhões de euros: 200 mil euros x 1,5% = 3 mil euros

Total de AIMI: 5,6 mil euros + 20 mil euros + 3 mil euros = 28,6 mil euros

Os casais que não optem pela tributação conjunta são tributados individualmente, em função do respetivo património imobiliário.

Qual a vantagem da tributação conjunta?

A tributação conjunta permite o dobro da dedução, o que, em alguns casos, pode significar imposto zero. É esse o caso, por exemplo, de um casal em que um dos elementos possua imóveis com um VPT total superior a 600 mil euros e até 1,2 milhões de euros e o outro não tenha qualquer património imobiliário tributado em sede de AIMI. Ao optar por ser tributado em conjunto, o casal não pagará qualquer imposto, uma vez que os primeiros 1,2 milhões de euros estão isentos. Já se não for exercida a opção pela tributação conjunta, o elemento que detém os imóveis pagará AIMI sobre o valor tributável que exceder 600 mil euros (a dedução aplicada aos particulares).

Como é exercida a opção pela tributação conjunta?

Os casais que pretendam ser tributados em conjunto devem entregar uma declaração com esse objetivo à AT, devendo fazê-lo de 1 de abril a 31 de maio, exclusivamente através do Portal das Finanças.

Uma vez exercida a opção pela tributação conjunta, esta mantém-se válida até um dos elementos do casal entregar uma declaração em sentido contrário.

Como são tributadas as heranças indivisas?

As heranças indivisas (que ainda não foram partilhadas) são equiparadas a empresas. No entanto, beneficiam da dedução ao valor tributável de 600 mil euros, sendo aplicada uma taxa de 0,7%.

A lei permite que os herdeiros sejam tributados individualmente. Nesse caso, o VPT de imóveis ou terrenos correspondente à quota-parte de cada herdeiro na herança indivisa é adicionado à soma dos VPT de imóveis e terrenos que este possui para efeitos de tributação em AIMI.

Esta estratégia pode evitar ou reduzir o pagamento de AIMI quando o VPT global de imóveis e terrenos que integram a herança indivisa é superior a 600 mil euros e cada herdeiro não possui, na sua esfera pessoal, património imobiliário elevado.

Para afastar a equiparação das heranças indivisas a empresas o cabeça de casal deve apresentar uma declaração identificando os herdeiros e as respetivas quotas-partes e, posteriormente, cada um dos herdeiros identificados deve apresentar uma declaração a confirmar a sua quota-parte.

Quando devem ser entregues as declarações para afastar a equiparação da herança indivisa a empresa?

A Declaração de Herança Indivisa, a cargo do cabeça de casal, deve ser entregue de 1 a 31 de março. Já o prazo de entrega da Declaração de Confirmação de Herdeiro, a cargo dos herdeiros, é de 1 a 30 de abril.

Quais os prazos de liquidação e pagamento do AIMI?

A liquidação do AIMI é efetuada no mês de junho, sendo o respetivo pagamento realizado, de uma só vez, durante o mês de setembro.

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