Tributação autónoma das rendas: como pagar uma taxa de IRS mais reduzida

É senhorio? Este artigo pode interessar-lhe. Saiba como pagar uma taxa de tributação autónoma mais reduzida sobre as rendas, e, assim, poupar no IRS.
Artigo atualizado a 14-06-2022

Em IRS, por defeito, as rendas são tributadas separadamente dos outros rendimentos, como salários e pensões, a uma taxa especial de 28%. É a chamada tributação autónoma.

No entanto, desde 2019, é possível usufruir de uma redução da taxa de tributação autónoma. Neste artigo, explicamos o que fazer para aceder a este benefício fiscal.

Regras da tributação autónoma das rendas

Como funciona a tributação autónoma das rendas?

As rendas provenientes de contratos de arrendamento são consideradas rendimentos da categoria F, também designados de rendimentos prediais.

Assim, por defeito, as rendas são tributadas pela própria categoria, por tributação autónoma, à taxa especial de 28%. No entanto, esta taxa pode ser mais reduzida, como lhe explicamos em seguida.

Em que consiste a redução da taxa de tributação autónoma das rendas?

Este regime permite tributar autonomamente as rendas a uma taxa mais reduzida, face à taxa normal de 28%.

Aplica-se a contratos de arrendamento de longo prazo celebrados desde 2019 e respetivas renovações. Abrange ainda renovações de longo prazo de contratos de arrendamento anteriores a 2019 efetuadas desta data em diante.

O que fazer para beneficiar da redução da taxa?

É simples. Tem apenas de celebrar (ou renovar) um contrato de arrendamento de longo prazo. Mais concretamente, com duração igual ou superior a dois anos.

Quais as obrigações fiscais?

Para beneficiar da redução da taxa deve cumprir as obrigações fiscais previstas para este efeito.

  • Comunicar o contrato de arrendamento, submetendo a declaração Modelo 2, no Portal das Finanças.

 

  • Comunicar a duração do contrato de arrendamento, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte. Deve proceder de igual modo sempre que renovar o contrato de arrendamento. Para tal, siga os seguintes passos:- Aceda a https://imoveis.portaldasfinancas.gov.pt/arrendamento/;
    – No menu, clique em “Contratos de longa duração” e, depois, na opção “Comunicar Duração Contrato de Arrendamento de Longa Duração”;
    – Selecione o contrato para o qual pretende comunicar a duração do contrato de arrendamento para beneficiar da taxa reduzida;
    – Por fim, clique no botão “Comunicar”.

 

  • Comunicar a data de cessação do contrato de arrendamento abrangido pelo regime de redução da taxa, indicando o motivo, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte.

De quanto é a redução da taxa?

A redução da taxa varia em função da duração do contrato de arrendamento ou da renovação do contrato de arrendamento. Deste modo, aplicam-se as seguintes reduções, face à taxa normal de 28%:

  • Duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos

A redução da taxa é de dois pontos percentuais. Assim, a taxa final a pagar pelas rendas é de 26%.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, aplica-se nova redução de dois pontos percentuais, até ao limite de 14 pontos percentuais. Desta forma, a taxa final pode chegar a 14%.

  • Duração igual ou superior a cinco anos e inferior a dez anos

Aplica-se uma redução da taxa de cinco pontos percentuais. Ou seja, a taxa final é de 23%.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, são reduzidos outros cinco pontos percentuais, até ao limite de 14 pontos percentuais.

  • Duração igual ou superior a dez anos e inferior a vinte anos

A taxa é reduzida em 14 pontos percentuais. Obtém-se assim uma taxa final de 14%.

Não se aplicam reduções adicionais por renovação.

  • Duração igual ou superior a vinte anos

A redução da taxa é de 18 pontos percentuais, o máximo, pelo que a taxa final é de 10%

Não se aplicam reduções adicionais por renovação.

 

Exemplificando

  • Contrato de arrendamento de seis anos renovável por período de três anos

As rendas são tributadas à taxa de 23% (redução de cinco pontos percentuais) nos primeiros seis anos, descendo para 21% (redução de dois pontos percentuais) no período de renovação.

Caso o contrato volte a ser renovado, aplica-se a redução da taxa correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. Contudo, a taxa pode ser ainda reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

  • Contrato de arrendamento de quatro anos renovável por período de cinco anos

Nos primeiros quatro anos, as rendas são tributadas a uma taxa de 26% (redução de dois pontos percentuais). Já no período de renovação, a taxa diminui para 21% (redução de cinco pontos percentuais).

Se o contrato voltar a ser renovado, a redução da taxa é a que correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. No entanto, se a renovação for por período igual ou superior a 20 anos, aplica-se a taxa mínima de 10%.

  • Contrato celebrado antes de 2019 e renovado por cinco anos

As rendas obtidas no período de renovação são tributadas à taxa de 23% (redução de cinco pontos percentuais).

Por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. Todavia, a taxa pode ser ainda mais reduzida, de 10%, se a renovação for por período igual ou superior a 20 anos.

 

Existe outra forma de  tributar as rendas pela categoria F?

Sim. Em alternativa à tributação autónoma das rendas, é possível optar pelo englobamento destes rendimentos. Neste regime de tributação, as rendas são adicionadas aos restantes rendimentos englobados, como salários ou pensões. Desta forma, ficam sujeitas às taxas gerais do IRS, que variam entre 14,5% e 48%, consoante o escalão de IRS.

O IRS incide sobre a totalidade das rendas recebidas?

Não. Quer na tributação autónoma quer no englobamento, a taxa recai apenas sobre o resultado positivo das rendas, isto é, sobre as rendas deduzidas das despesas necessárias para obtê-las.

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