Seguro da casa: saiba se está a pagar mais do que devia

A lei exige que os proprietários de imóveis em propriedade horizontal –  como apartamentos e andares – possuam um seguro da casa que cubra os danos causados por incêndio nos elementos que constam na planta do imóvel (paredes, louças e móveis encastrados) e nas partes comuns do edifício. Mas a maioria das seguradoras não comercializa esse seguro isoladamente, integrando-o num pacote com uma proteção mais abrangente – o chamado seguro multirriscos-habitação de paredes (exigido pelos bancos nos imóveis que financiam).

Se subscreveu um seguro de incêndio ou multirriscos-habitação de paredes, pode estar a pagar um prémio mais elevado do que seria suposto. Mas há uma forma de poupar no seguro da casa. O segredo está no valor do capital seguro, como lhe explicamos neste artigo.

Como é calculado o valor do prémio do seguro da casa?

O valor do prémio a pagar pelo seguro da casa é calculado em função do valor do capital seguro, que corresponde ao valor máximo de indemnização a pagar pela seguradora, caso ocorra um sinistro. Quanto mais elevado for o valor do capital seguro, maior será o valor do prémio. Mas não necessariamente o valor da indemnização. Confuso? Passamos a explicar.

De acordo com a norma regulamentar do Instituto de Seguros de Portugal n.º 16/2008-R, em caso de sinistro a seguradora só é obrigada a indemnizar o valor correspondente ao custo de mercado de reconstrução do imóvel. Ainda que o valor do capital seguro seja superior.

Qual deve ser o valor do capital seguro?

O valor do capital seguro deve corresponder ao custo de mercado de reconstrução do imóvel (excluindo o terreno), tendo em conta o tipo e qualidade de construção e outros fatores que possam influenciar esse custo.

Relativamente às partes comuns do prédio (escadas, elevadores, entradas, corredores, elevadores, telhado e garagem comum), a seguradora assegura sempre uma indemnização correspondente à permilagem ou percentagem do imóvel no condomínio.

Tome nota

Os especialistas em seguros aconselham a que o valor do capital seguro seja 10% ou 15% superior ao custo de mercado de reconstrução.

Como se calcula o custo de mercado de reconstrução de um imóvel?

Até 2014, o custo de mercado de reconstrução de um imóvel para a determinação do valor do capital seguro tinha como referência os preços da habitação por metro quadrado (m2) para o cálculo da renda condicionada. Estes preços variavam conforme a zona do país (I, II e III) e eram atualizados anualmente por Portaria.

Com o fim da publicação da referida Portaria, passaram a coexistir dois métodos para calcular o custo de mercado de reconstrução de um imóvel para apuramento do valor do capital a segurar: um, com base nos preços de habitação publicados anualmente pela Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros (APROSE); outro, com base num simulador criado pela Associação Portuguesa de Seguradores (APS).

Método 1

Consiste em multiplicar o preço da habitação por metro quadrado da zona do imóvel pelo número de metros quadrados do imóvel.

Custo de mercado de reconstrução = Área total bruta do imóvel x Preço da habitação por m2 da zona do imóvel

A Área total bruta do imóvel corresponde à soma da área bruta privativa acrescida da área bruta dependente (garagem e arrecadação, por exemplo). Estas áreas constam da caderneta predial. Saiba como consultar a caderneta predial online

O Preço da habitação por m2 da zona do imóvel consta de uma tabela publicada anualmente pela APROSE.

A partir de 2014, a APROSE passou a disponibilizar os preços da habitação por metro quadrado, em substituição da referida Portaria. Para tal, utilizou os preços da habitação por metro quadrado que vigoraram nesse ano, fixados pela Portaria 353/2013, de 4 de dezembro, atualizando-os sucessivamente de acordo com os coeficientes publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), para efeito da atualização anual dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural.

Em 2023, aplicam-se os seguintes preços da habitação por metro quadrado:

Zona I: 846,63 euros

Zona II: 740,08 euros

Zona III: 670,50 euros

Exemplo

Tome-se como exemplo um apartamento com uma área total bruta de 150 metros quadrados, localizado em Lisboa, pertencente à Zona I, à qual corresponde um preço da habitação por metro quadrado de 846,63 euros.

O custo de mercado de reconstrução daquele imóvel, em 2023, é de 126 994,5 euros (150 m2 x 846,63 €).

Método 2

Consiste no Simulador do Custo de Reconstrução de Imóveis (SCRIM) desenvolvido pela APS. O resultado da simulação tem por base o valor da área bruta indicada pelo utilizador e o valor atual do custo padrão por metro quadrado de um apartamento ou moradia de qualidade média. Adicionalmente, são aplicados “coeficientes majorantes ou minorantes que traduzem a influência de outros parâmetros característicos da qualidade, localização e arquitetura do imóvel, introduzidos pelo utilizador”, como explica a APS. O SCRIM admite ainda valores referentes a outros elementos da habitação que o utilizador entenda acrescentar. Conheça os termos e condições do simulador.

Exemplo

Considere-se um imóvel localizado em Lisboa, com área total bruta de 150 metros quadrados, estrutura em betão e placa, duas casas de banho e garagem de 20 metros quadrados. A classe energética é desconhecida.

Inserindo os dados pedidos pelo simulador, obtém-se um custo de mercado de construção de 208 283,84 euros.

E se o valor do capital seguro contratado for muito superior ao custo de mercado de reconstrução?

Contratar um capital seguro além do estipulado por lei não representa qualquer vantagem. Muito pelo contrário. Em caso de sinistro, a seguradora nunca pagará uma indemnização acima do valor a que está obrigada (custo de mercado de reconstrução, mais a margem de 10% ou 15%). Já o proprietário ficará a pagar um valor de prémio muito mais elevado.

Apesar do que determina a lei, por vezes, sobretudo em seguros da casa mais antigos, o capital seguro ultrapassa em muito o custo de mercado de reconstrução. Há casos, por exemplo, em que o capital seguro corresponde ao valor do crédito à habitação ou ao valor de mercado do imóvel.

O que acontece se for contratado um valor do capital seguro inferior ao custo de mercado de construção?

Nessa situação, o valor do prémio a pagar será mais baixo. Contudo, se ocorrer um sinistro, a indemnização será calculada com base na chamada regra proporcional. Por outras palavras, a indemnização será proporcional à relação entre o custo de mercado de reconstrução à data do sinistro e o capital seguro.

Exemplo

Imagine-se um apartamento com um custo de mercado de reconstrução de 100 000 euros. Se o imóvel estiver seguro por apenas 80 000 euros, a seguradora será responsável apenas por 80% dos prejuízos. Os restantes 20% ficam a cargo do proprietário. Assim, se ocorresse um sinistro que causasse danos de 50 000 euros, a seguradora apenas indemnizaria 40 000, ou seja, 80% de 50 000 euros. Os remanescentes 10 000 euros seriam suportados pelo proprietário.

O que fazer para baixar o valor do prémio do seguro da casa?

Se suspeita de que está a pagar mais do que devia pelo seguro da casa, comece por calcular o custo de mercado de reconstrução do seu imóvel. Depois, compare o valor que obteve com o capital seguro no seu seguro da casa. Se os dois valores diferirem muito, contacte a sua seguradora e solicite uma revisão do seguro da casa.

Quem é responsável por indicar o capital seguro e como é feita a sua atualização?

Cabe ao proprietário do imóvel estabelecer qual é o valor do capital seguro.

Como é feita a atualização do capital seguro?

A decisão de como é efetuada a atualização do capital seguro é igualmente da responsabilidade do proprietário. Existem duas possibilidades: atualização convencionada e atualização indexada. Ambas são automáticas e anuais. Na atualização convencionada, o capital seguro é atualizado com base numa percentagem. Por exemplo, o proprietário pode decidir aumentar o valor do capital seguro em 5% todos os anos. Na atualização indexada, o capital seguro é atualizado de acordo com as variações dos índices IE (edifícios) publicados pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.