Taxa de esforço no crédito à habitação: o que é e como calcular

Qual é o risco de não conseguir pagar a prestação mensal do seu crédito à habitação? É a esta questão que responde a taxa de esforço, um conceito central para prevenir o incumprimento no pagamento de empréstimos e um dos primeiros cálculos a fazer antes de contrair um crédito à habitação ou perante a subida das taxas de juro, por exemplo.

Taxa de esforço no crédito à habitação: o que é?

A taxa de esforço no crédito à habitação representa o quanto o contraente tem de se esforçar para conseguir pagar a prestação mensal do empréstimo. Assim, é a percentagem dos rendimentos mensais destinada a pagar essa mesma prestação.

Se for excessivamente elevada, significa que o esforço para pagar a prestação supera as capacidades financeiras do credor. Essa incapacidade pode resultar em incumprimento.

Como calcular a taxa de esforço?

Calcular a taxa de esforço é uma tarefa simples. Basta encontrar a proporção entre os encargos financeiros e os rendimentos:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros mensais / Rendimento mensal líquido) x 100

Os encargos financeiros são o valor que paga todos os meses para o crédito à habitação. Já os rendimentos mensais podem incluir o salário líquido, rendimentos de rendas, pensões ou outras fontes.

O resultado indica a fatia do orçamento destinada a pagar as prestações do crédito à habitação.

Exemplo

Imagine-se uma família com um rendimento mensal líquido de 2 200 euros e uma prestação do crédito à habitação de 500 euros. Aplicando a fórmula de cálculo (ver abaixo), obtém-se uma taxa de esforço de 22,7%.

Taxa de esforço =  (500 euros / 2 200 euros) x 100 = 22,7%

Qual a taxa de esforço ideal num crédito à habitação?

Quanto menor for o esforço orçamental para liquidar o crédito à habitação, mais simples será a gestão financeira do seu dia a dia. Dessa forma, poderá investir nos seus projetos pessoais, viver mais desafogadamente ou constituir uma poupança.

Para um cálculo mais rigoroso da taxa de esforço, também deve incluir variáveis como o número de elementos do agregado familiar, o rendimento disponível e os encargos mensais com a educação, saúde ou projetos e ocupações de vida.

Existe, por último, outro fator muito importante a ter em conta: o tempo. Tanto as suas condições financeiras como a atmosfera económica em que vive estão sujeitas a variações. Os seus rendimentos podem alterar-se com uma mudança de emprego ou uma promoção, e também deve prever flutuações das taxas de juro (Euribor). Estas mudanças têm um impacto direto na prestação do seu crédito à habitação (caso tenha um empréstimo com taxa variável). Desta forma, a sua taxa de esforço também deverá variar ao longo do prazo do crédito à habitação.

Referindo números, é consensual que a taxa de esforço ideal não deve ultrapassar os 33%, ficando assim disponíveis até 67% dos rendimentos para as restantes despesas ou eventual poupança. O Banco de Portugal recomenda às instituições de crédito, aliás, que não concedam empréstimos a agregados familiares com uma DSTI (debt service-to-income) superior a 50%. Por DSTI entenda-se a relação entre a soma das prestações mensais de todos os créditos (pessoal, habitação, etc., se existirem) e o rendimento mensal líquido do contraente. Um conceito muito semelhante à taxa de esforço.

Como otimizar a taxa de esforço?

Reduzir os encargos e aumentar o rendimento disponível são os caminhos mais evidentes para otimizar a gestão do seu orçamento no que diz respeito ao crédito à habitação. Mas não serão os mais simples de alcançar. Se não tem hipótese de amortizar o seu crédito à habitação ou se não prevê ser aumentado, pode testar outra estratégia: negociar o seu contrato com a instituição de crédito, procurando reduzir o spread ou prolongar o prazo do empréstimo. Assim, reduz os encargos mensais e, por consequência, a taxa de esforço. Se não conseguir atingir o objetivo pretendido, pode, ainda, tentar transferir o seu crédito à habitação para outra instituição.

Se antevê alguma mudança que afete a sua capacidade de pagar o empréstimo, a regra número um é agir o mais rapidamente possível, de modo a evitar o incumprimento.