Se tem um crédito à habitação com taxa variável, há uma coisa que pode dar por garantida: a prestação mensal vai subir na próxima revisão. Numa altura em que o custo de vida já está a aumentar como há muito não se via, este é mais um efeito que ameaça penalizar o rendimento disponível das famílias. No caso do crédito à habitação, são cerca de 2 milhões os portugueses que têm empréstimos para a compra de casa e estão expostos à variação das taxas de juro.

Por isso, é importante que se prepare para o embate e adote medidas para mitigar o efeito que vai sentir nas despesas mensais. Mais à frente iremos aprofundar como pode proteger o seu crédito, mas antes vejamos em pormenor as variáveis que influenciam a prestação e por que é quase certo que vai passar a pagar mais pelo crédito que contratou quando comprou a sua habitação.

Euribor, a má da fita

A Euribor é a palavra-chave na variação da sua prestação. Se o spread que foi fixado no início do contrato que celebrou com o banco não mexe (a menos que o renegoceie), a European Interbank Offered Rate (Euribor) varia todos os dias e é esta que influencia o valor que paga todos os meses. Trata-se da taxa de referência que é calculada tendo em conta a média dos juros praticados por um conjunto de bancos da Zona Euro nos empréstimos que fazem entre si, num determinado prazo.

Em Portugal, o crédito à habitação com taxa variável tem a Euribor como indexante. Somando o spread, temos a taxa de juro anual nominal (TAN). Contabilizando também os outros encargos cobrados pela instituição de crédito (comissões, despesas, seguros), chegamos à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). De todas as parcelas da prestação, a Euribor é a única que não consegue controlar, mas é bom que saiba qual o impacto no valor da prestação.

A cotação da Euribor varia todos os dias, mas não é esse o valor que tem de ter em conta no cálculo da prestação. O valor do indexante resulta da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros. Por exemplo, se o seu crédito foi contratado em agosto e indexado à Euribor a seis meses, a taxa que vai vigorar nos seis meses seguintes resulta da média dos valores diários registados em julho. A próxima revisão será em fevereiro do próximo ano, com base nos valores de janeiro de 2023.

Juros vão subir

Se é certo que a sua prestação vai subir, falta saber quanto. Dependerá de vários fatores, como o prazo da Euribor que tem contratada, o mês em que ocorre a revisão e a evolução da Euribor. A tendência de subida é bem evidente, com o indexante a doze meses já em redor de 1%, depois de sete anos em terreno negativo. A Euribor a seis meses, utilizada sobretudo nos contratos mais antigos, também já está com sinal positivo e bem distante dos -0,54% com que terminou em 2021.

A velocidade com que a Euribor vai subir depende, sobretudo, de como a inflação evoluir e de qual será a intensidade do abrandamento da economia europeia, duas variáveis que estão altamente ligadas (mas não só) ao desfecho da guerra na Ucrânia. Bem mais tarde do que grande parte dos bancos centrais em todo o mundo, o Banco Central Europeu (BCE) só em julho deu início ao ciclo de agravamento de juros. A taxa dos depósitos subiu 50 pontos base, passando de -0,5% para 0%, naquele que foi o primeiro aumento em 11 anos.

A presidente da autoridade monetária europeia, Christine Lagarde, sinalizou que a taxa de juro deverá voltar a subir na reunião de setembro, embora não tenha avançado qualquer compromisso sobre a dimensão do agravamento. As expectativas atuais do mercado apontam para que a taxa de referência supere 1% no próximo ano.

É incontornável que as taxas Euribor acompanhem este movimento, pelo que deve estar preparado para um agravamento da sua prestação. A título de exemplo, um crédito à habitação de 150 mil euros com vinte e cinco anos até à maturidade e uma TAN de 1% custa, atualmente, 565 euros por mês (assumindo um contrato indexado à Euribor a doze meses com revisão em julho). Se em julho do próximo ano a TAN estiver em 2%, a prestação vai subir para 636 euros, um agravamento de 71 euros, ou 12%. Num cenário mais agressivo, com a TAN em 3%, a prestação mensal já será de 711 euros, o que representa um agravamento de 146 euros (26%). Cada caso é um caso e, para saber qual é o seu, será bom simular como a sua prestação pode variar em função da taxa de juro. Pode usar o simulador do banco onde tem o seu crédito, ou este do portal dos reguladores financeiros. Importante é que teste todos os cenários, para não ser apanhado de surpresa nas revisões das prestações do seu crédito. O exemplo acima mostra bem que o agravamento pode ser expressivo.

Regresso aos 5% é pouco provável

Se tem um crédito à habitação há mais de dez anos, lembra-se certamente do conturbado período em que as taxas Euribor atingiram valores históricos, acima de 5%. Isto aconteceu em 2007 e prolongou-se durante cerca de um ano, provocando uma grave crise nos orçamentos de milhares de famílias portuguesas. Muitas não conseguiram cumprir o pagamento da prestação do crédito e entregaram a casa ao banco. Com o mundo a braços com uma crise financeira sem precedentes, que colocou a economia global em recessão, a oferta de casas no mercado disparou, a procura afundou e os preços do imobiliário sofreram perdas acentuadas.

E agora há o risco de a história se repetir, com as taxas Euribor a regressarem aos 5%? É pouco provável, uma vez que há quinze anos a crise estava centrada na banca e as taxas de juro dispararam porque existia uma grande desconfiança entre as instituições financeiras para conceder crédito. O cenário atual é bem diferente, a banca está de boa saúde e a subida de juros deve ser vista como um movimento natural de normalização da política monetária, depois de muitos anos de juros em mínimos históricos. O BCE está a subir os juros para responder à inflação, mas o ponto de partida é muito baixo e a autoridade monetária pretende uma alteração gradual para não ameaçar a evolução da economia europeia, que enfrenta uma ameaça cada vez mais séria de recessão.

Se parece seguro estimar que os indexantes do crédito à habitação não vão regressar aos 5%, também convém lembrar que nos mercados as expectativas mudam muito rapidamente (no início do ano não se estimava a subida de juros em 2022) e é provável que o BCE seja obrigado a subir os juros de forma acentuada para travar o disparo da inflação, que já está em máximos históricos e muito acima da meta de 2% do banco central. Por isso, nas simulações que efetuar, não perde nada em testar a sua prestação a uma TAN de 5%. Mantendo os pressupostos do exemplo acima, a prestação dispara 68% face aos níveis atuais. É um bom incentivo para, desde já, adotar medidas para se preparar para uma fatura mais elevada com o crédito da casa.

Abaixo especificamos algumas das medidas que deve estudar e adotar. Antes disso, calcule qual será a taxa de esforço consoante os vários cenários para a subida da inflação. Se nalgum deles a prestação do crédito for superior a cerca de um terço do seu rendimento líquido mensal, é sinal de que tem de adotar medidas para colocar a sua taxa de esforço, pelo menos, abaixo de 35%. E quanto mais cedo melhor.